张店房价分析

ligongren · 发表于 2010-8-2 11:44:15|来自：中国山东淄博

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最近，张店新开盘房价一涨再涨，最高已到5500左右，而同期潍坊房价刚突破4000元，可以说，目前张店的房价在三线城市中最为特殊，国家的房地产调控作用甚微，个人觉得原因如下：
1）新开楼盘数量锐减。今年陆续开盘的楼盘数量相当少，位置不错的也就是兴业家园，黄金国际，龙凤苑等。经过前几年的开发，可用土地明显减少，而老城区到目前为止根本没有大规模的拆迁改造，城区土地非常稀缺，这就造成了兴业家园，黄金国际一再涨价但仍受追捧的最大原因。如果政府前几年注重规划，在新开发小区加大小高层建设数量，减少占地多的多层，目前张店土地资源不至于此。
2）教育因素凸显。城区教育资源不均衡，以学区房炒作的楼盘价格明显偏高，特别是新建学校更是如此。而高新区由于教育资源严重匮乏，房价很难持续增加，何况很多高新区买房的人准备卖房在张店重新购房。
因此，如果没有大规模的城区改造，张店房价持续偏高肯定会成为大家不愿看到的事实。

红与黑 · 发表于 2010-8-2 12:06:45|来自：中国山东淄博

支持楼主的看法，淄博的城市化过程其实就是张店的扩容，其他区县还是独立的卫星区县这个格局不是短期能改变的，西部新城区的开发前景虽然巨大，但新建住宅的附加功能，比如教育资源，小区环境，交通便利，商业配套。。根本无法和中心城区比较，所以张店中心城区的房价估计是谁也无法阻挡的继续攀升。。。。

lbgzhou · 发表于 2010-8-2 12:11:58|来自：中国山东淄博

说的貌似在理

ligongren · 发表于 2010-8-2 13:02:33|来自：中国山东淄博

西部新区开发的实际效果未必那么好：目前，西部新开发楼盘多而且价格很高，但以政府团购房为主，普通面向大众的商品房仍比较少，只能买公务员转让的二手房或去争有限的商品房，其实，是政府有意把西部房价拉高了；在国家土地政策越来越严格的情况下，不看好西部大片土地都能成为城市住宅用地，如果前几年是很容易就建成新城的，但目前形势已大有不同，大家可以关注中央电视台财经频道经济半小时关于空置房的调查：“新城即空城”

917fly8 · 发表于 2010-8-2 14:11:08|来自：中国山东淄博

昨天刚去潍坊我哥刚买的新房去贺房，小高层8楼（共9层，8F最贵），139平米，42万元，不是很偏僻，规划很好，物业不错，上学也很好，不禁感慨淄博的房价。不禁反思：1、确实潍坊城区大，土地资源相比丰裕，但张店即使老城区没地，但西扩北扩东扩南扩的空置地也不少啊，征地成本应该远小于旧城改造吧？2、优质教学资源被有意整合到偏西部政府部门所在“专用”小区，稍有点钱的，削尖脑袋往那钻，ZF职员们也乐得和他们为伍，某专家说：灰色收入抬高了中国房价，在淄博可能反应更直接。我们没钱的也只能刨去教育、医疗、交通、生活的考虑，还是往北、往东、往南与他们划清界线，从此以后，贫富泾渭分明，大家生活在快乐的河蟹社会。

ligongren · 发表于 2010-8-2 14:20:04|来自：中国山东淄博

前几年，淄博的房价比潍坊要低，但现在张店的房价已经远远高于潍坊了，主要原因就在于土地的匮乏，张店城区面积明显偏小，既不搞旧城改造，任由老城区脏乱差（人民公园共青团路黄金位置附近全部是十几年的破房子），西扩也不积极，本来还可以向北发展，但高新区只顾发展经济，不治理空气污染，不建设学校解决基本的教育配套，买房吸引力越来越差。如果完全放开西部新城土地供应，房价肯定会下滑，但目前土地供应量严重不足，要买新房结婚的年轻人、有改善型要求的居民只能买高价新房或者市区二手房。

自由之子 · 发表于 2010-8-2 14:28:47|来自：中国山东淄博

回复 8# ligongren

分析的很专业，朋友你有QQ吗？

轻灵子 · 发表于 2010-8-2 17:16:55|来自：中国山东淄博

混呗，俺也混到西部了

ct3607 · 发表于 2010-8-2 19:52:52|来自：中国山东淄博

其实西部的房价被推高归根到底是淄博人认准了西部必将成为未来淄博发展的主方向，龙凤苑我们单位也可以团购啊，所以公务员专属小区这个说法有点偏激了。理性的看待淄博的发展，不要盲目的向西扎堆。

易联短信 · 发表于 2010-8-2 19:56:13|来自：中国山东淄博

寒潮雨 · 发表于 2010-8-2 23:35:49|来自：中国山东淄博

脱，使劲的脱，看你露出什么**玩意！

乡村小丑 · 发表于 2010-8-3 10:17:43|来自：中国山东淄博

回复 11# ct3607

你们是哪个单位的？能告诉我吗？现在你们还能团购吗？

ct3607 · 发表于 2010-8-3 13:31:57|来自：中国山东淄博

现在不知道了，2年前的事。

旮旯瘤子 · 发表于 2010-8-3 18:51:15|来自：中国山东淄博

原来淄博的房价是ZF在搞鬼，踢死丫的

qlzyy929 · 发表于 2010-8-3 19:12:28|来自：中国山东淄博

不对吧，不至于如此。潍坊这么低吗？？

qlzyy929 · 发表于 2010-8-3 19:14:20|来自：中国山东淄博

潍坊的房子跟很多一线城市相比本来就不高，国家出台的政策对于那些动辄上万的房子有冲击，对于潍坊本来就没有高的离谱的房子来说不管用。

现在还是在4000左右的居多，而且一直是稳中慢慢小升！

1512259111 · 发表于 2010-8-3 19:17:44|来自：中国山东淄博

低调低调，呵呵，楼主分析的也不完全正确，淄博因为很特殊，城区不像其他地市那样连在一块啊，呵呵。导致五区三县的都想来张店，我已经知道的很多了，许多外区县的都纷纷在张店买房，享受优质的教育资源了。

chenggongshuxue · 发表于 2010-8-3 21:12:42|来自：中国山东淄博

稳中有涨。。。

麦杆 · 发表于 2010-8-4 15:30:27|来自：中国山东淄博

房价已经涨得相当夸张了~
只是张店城区没什么新开的楼盘，买房的选择不多，二手房都乱要价~

ligongren · 发表于 2010-8-4 15:38:30|来自：中国山东淄博

如果说潍坊是稳中有涨，那张店的房价增速可以用疯狂来形容了，供不应求。

麦杆 · 发表于 2010-8-4 15:50:14|来自：中国山东淄博

中润大道南侧一个地块170W/亩（此前是丽水景苑150W/亩最高，黄金国际80W/亩的地王记录已经翻番），如果建小高层按容积率1.8算，楼面地价1400+,建安成本按1200,税费和其它按1000算，每坪成本就在3600左右。
建材和人工相当贵，一个熟练的钢筋工一天240块钱，还找不到人~
唉，还不如去绑钢筋的民工挣的多~

ligongren · 发表于 2010-8-4 16:26:41|来自：中国山东淄博

每个人都希望张店房价跌，但恐怕很难，我估计下半年张店房价还会平稳上涨，绝不可能大幅下跌。楼上说的好，“淄博要是在土地方面多放一些出来开发，在加强建设教育设施，交通设施，生活配套设施等等，淄博的房价应该是要跌的。”这一点做起来很难，其实西部大片土地有待开发，现在才开发了多少？而在已开发楼盘里，绝大多数都是政府团购房，面向普通消费者的商品房不仅数量少，而且价格高，个人感觉下半年西部不会有大片土地利用，现在zf在控制开发节奏，一点点开发，需求这么多，价格上涨是再自然不过的。而且，即使张店城区有大面积的旧城改造，拆迁成本这么高，房价肯定更高。

轻灵子 · 发表于 2010-8-4 19:32:32|来自：中国山东淄博

楼上分析有道理啊

sdly · 发表于 2010-8-4 20:52:56|来自：中国山东淄博

各位说得有道理

sdly · 发表于 2010-8-4 20:53:45|来自：中国山东淄博

不希望房价涨太多，但也不希望降太多。我刚买房2年。

fgwx777 · 发表于 2010-8-4 21:10:33|来自：中国山东淄博

听了各位的高见，我认为张店的房价应该跌一点了，潍坊在各方面都比淄博发达，然而为什么房价反而没有淄博的 ...
lufang 发表于 2010-8-4 03:51 PM

你这个话说的太绝对了，你怎么知道潍坊在各方面都比淄博发达？你怎么知道潍坊房价不如淄博高？

晨报小王 · 发表于 2010-8-5 05:01:18|来自：中国山东淄博

城市的拉美化将伴随着经济的拉美化成为未来中国**的发展趋势，富人区和穷人区将成为一个城市的普遍景观。公务员阶层将作为人造中产阶级成为一个特殊的利益集团，享受着不受约束的权力所带来的快感的同时也将成为**矛盾尖锐化之后的攻击靶向。

lwflwm · 发表于 2010-8-5 08:38:50|来自：中国山东淄博

潍坊在各方面都比淄博发达??????

-------------如何得出这么一个绝对的结论？

ligongren · 发表于 2010-8-5 09:03:25|来自：中国山东淄博

潍坊的确比淄博要发达，特别是在城市规划、城市环境上，如果现在去潍坊市区看看，就会有明显的感觉，大气、繁华，明显不像地级市。相反，淄博特别是张店最近几年太过落后，其实淄博新区的开发本来是个城市发展的大好机会，全国很多城市都已经完成市政府搬迁郊外带动郊区发展，而且当时中央也是支持的，但淄博再一次错过了机会，行动太慢，等真想大规模西迁时，政策已经转向。

幽州何方 · 发表于 2010-8-5 09:17:45|来自：中国山东淄博

说的有道理。