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发表于 2010-9-28 13:57:33|来自：中国山东淄博
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IP:山东淄博
[转贴]住在北京价格2100万的公寓里，谈谈房价及其他
我现在北京有一份普通工作，所谓的小白领，月入大于5000，小于1万。扣掉七七八八后，会少20%吧。具体多少也懒得计算，每次发多少是多少。我没有房子，也没有钱买房子。我是女孩，目前没有男朋友。
我现在住的地方，在北京还比较好的地段，太具体不能说，爆料帝人肉能力很强。这个房子是一个亲戚的朋友的。除了拿钥匙看到过，后来基本都不联系。
交给我住，是因为第一房子是装修了，但是开发商做的，送的精装，就是白墙，地板，落地窗，整体橱柜，磨砂玻璃门等。还有更具体的又不能说了...很容易被肉
我说话怎么这么没逻辑。刚才没说完的。第一是因为装修的不怎样，相当于没装修。收房过，房主自己也没有功夫也没有必要来住。400平米的房子，他如果想好好装，费钱。
租出去也不划算。目前他还没想好要用来干嘛。他和亲戚一拍即合，可以找个小姑娘来住着，看房子就行。
他自己还在其他的高级公寓（我想北京5万-10万每平米的应该算高级公寓了吧），就是其他的楼盘那，有好几套房
这几套房子总价接近一个亿。当然，买的时候大概没有花这么多钱，最多5000万。比如目前这套就是在3万的时候买的。
我就是普通上班族，所以每天早出晚归。现在入住三个月了。房子已经收了小一年了哦。
大概是我眼拙，我这一栋楼大概有20多层吧，具体20几层没观察（我对不关心的东西就不观察）。
入住3个月，我看到过的业主，没有保安和清洁阿姨多。大概也就见过最多5个人。
是的，你没看过。这一栋20多层的房子，我就看到过这么多人。
保安和清洁阿姨都很精明的，都知道这里的业主很有钱，非富即贵。我就偶尔去过几次停车场。里面最差的车子是雷克萨斯。
再差就是路虎，奔驰和宝马3。
一般都是保时捷，宝马X，宝马7，奔驰S500以上，奔驰CLK，捷豹，还有很拉风的跑车，没仔细看，可能是法拉利也可能是莲花吧。
穷人没车，所以没事儿的时候不会到-层。
一开始，他们都不知道我是谁，对我蛮客气的。后来发现我老从一层出。（不开车的就从一层出来）估计就不是业主，或者重要人物，有几次还拦着我问我去哪里。
再后来，因为我老住那不走了，他们对我又客气起来。
杂杂的说了这么多，扯远了饿。
我想说的是什么呢：在这个房子周围，就是被高层和矮层的老房子围绕。芳龄均在20年以上。尤其有一片小板楼，在里面被包围着，其实拆了是木有问题的。
这个小区的楼也不少，入住率不是很高，有的户型小的，住的人就多。我们这栋楼大概都是大户型，入住的人很少。拖家带口的，没看到。看到的那5个以内的业主，都是中老年人。但一看就巨有钱....
所以这一片占据中心的地段，入住的人口大概是同等面积的小区的十分之一还要低。因为我之前租住的小区，比这个小区小很多，入住都估计上万人了。
在这里住了以后就深刻的体会到几句话；
**是不平等的。
资本家把牛奶倒入河中
其实北京的房子，越是贵的，入住率越低。就像这个400平米的房子，可以说是一个人都没住。整栋楼假设一梯两户，一共800平米，算25层，空置20层，空置面积就是20*800=16000平米
16000平米能住多少人？自己算吧。
还有从朋友那反馈来的消息，经适房空置的也很多。至于那些比较好一点的楼盘，比如星河湾，东湖湾，泛海国际等，基本住的都没穷人。而且入住率很低。
现在北京的形势不仅仅是高档楼盘空置，中档楼盘空置的也很多，甚至经适房整栋空置的也不鲜见。
与此同时的是，大批群租房，合租房的存在。
我想，不是房价的问题了。
另外再来以这个楼盘为例
此楼盘开发的时间比较长，最开始的几栋卖的比较便宜，据内部透露，小区最开始那批，成本6000，销售价1万。其中4000是土地成本，2000是建筑成本及零碎。内部人员还表示，这批算是没怎么赚钱的房子。说那6000占的成本太高了。
第二批，销售价1.6万，此地皮应该是与第一批同时拿到储备的，毛利呢，大概1万每平。
第三批和第四批就高了，基本是3万-6万。 但是....这批地是多年前一起就拿到的，地理位置有点不同。可以确定的也就是土地成本是没有增加的。假设依旧是4000每平米的楼面地价（按内部人的口气推测，第一批的楼面地价是拿贵了的，所以有可能后面第二批第三批的地，反而比第一批便宜。就算这四批都是一样的地价吧。）
利润你们自己算好了，按照建设成本通货膨胀等，银行利率等计算。假设建筑成本到了3000,（已经很高了，包含这所谓高档公寓里的高档的那些”设施“）。楼面地价4000。
也不过是7000而已。销售价格3万的时候，利润是2万3。 就算我们这栋楼全部都是在3万的时候卖出去的。不是4万也不是5万。但实际上不是都在3万的价格卖出去的。
那么一栋楼是25*800=20万平米*3万=。。。。60万万？
也就是60亿，对吧，同志们，我没算错吧。这只是其中的一栋楼。
那么一栋楼是25*800=20万平米*3万=。。。。60万万？
也就是60亿，对吧，同志们， 对不起大家，我算错了
应该是2万平米*3万=6亿
话说还不算太高档的，原来的建外SOHO
海淀区原来的区长（已经落马）否则我也不敢说。
一个人就买了17套房
建外SOHO是人口很多很多的一个地方了。基本都是开公司的很多很多。人巨多！把国贸弄的拥挤不堪。
还有多少买房自己不用的人呢。难以统计
就说我这房主，他手上的房子他一套都不住啊。。。。也不出租
太好了，出租不划算。除非很好的租客。
我再说一下我观察到的情况吧。之前看过国贸往南一两站的几个楼盘。目前二手房价格也不过是3万左右。二手房，都是2002年后发展起来的，最晚交房的可以到2006,2007等。
其实北京人是没有什么想象力的，
大家现在觉得房子贵，是觉得普遍都贵。比如，天通苑的房子都1万7，8么。差点的1万6。（二手房）
所以大家觉得受不了。
当年，天通苑才2000多一平米（原始价，经济适用房）因为帖子里有很多不是北京的观众，所以我写的详细点。
2005年2006年吧我不太记得了，US联邦公寓在北京三环开盘价2万2，很多人惊呼受不了。其实三元桥那个位置，就是在那个时候，和同期的上海相比，真不算贵的。相同的含金量的位置，上海可以卖到5万。
所以我再次重复一下，北京的辐射面广，房子铺的很远，实际平均价格很高。比上海高。你在门头沟繁华区域买个2万的房子，你上班舒服么？因为你在北京你不仅要工作你的朋友都住在四面八方。集中度远不如上海。
上海的繁华区域相对北京集中，虽然有很多高价盘，比如10万以上的，8万以上的，就像去掉一个最低分一个最高分。但是总的实际上平均价比北京低。 如果看数据的话，大家看上海北京的成交均价是差不多的。但是实际上生活感觉是不一样的。不知道我说的明白了没有。
上班的交通时间成本，走到城东，城西，城南，城北那个费劲，没有比北京更费劲的
再加上上海限制买车，所以上海的路不会像北京这么堵
所以常常出现这种情况。在北京地铁里，大家挤的不行，然后看着车厢里的电视，在放交通状况直播，堵啊，每天堵啊。开车的就是和自己找闹心。
也是，都400多万机动车，就算限号，也有300多万上路，能舒服么。
所以总的来说，在成交价看起来差不多的京沪两地，实际上，生活感觉上，北京比上海差很远。地区太大，破房子太贵，各个单位公司都在四面八方，不集中。没有生活感。疲于奔命。
我前两天看到的新闻说，还会实行积极的货币政策
也就是说不会压缩货币供给，不会压缩银行贷款。
1990年，我国货币和准货币是15293.4亿元
2007年，是403401.3亿元
不讨论其他的，单纯看绝对增长，是20多倍。
其中流通中现金从2544.4亿元到了30334.3亿元，增加了15倍
2008-2010年，这种狂飙突进的年代，数据还会更惊人
也甭扯什么存在的就是合理的
要有想象力
既然当初想不到房价会涨到今天这么离谱。那么也要想一下，就算均价10万一平米也面不改色心不跳。或者也要想象一下，或许某一天决策下，房价会顺势下压
因为现在的问题不是房子价格高了一点半点，是高了太多太多了。就好像一双百丽的鞋子，进商场是150，卖出600，打8折，480， 已经是暴利，但是广大女性还愿意买。可是如果进商场是150，卖出1500-2000，就有点人神共愤了。
实现在很多的心态都被逼的很无奈了。一方面很愤怒，一方面也着急。
有时想开点吧。现实是很难以我们个人的意志为转移的。
就说房价，那些鼓吹房价永远不会跌的 XX们，我是懒得说了。
但是那些说房价一定会跌，马上会跌，就在不远处的，我也是不赞同的。
房价不是一天到今天这个位置的，也不是因为一个原因积累的起来的。所以也不要指望能马上就降低到一个不可能的价位
要用发展的眼光看事物，房价一定会跌的，但是没有那么快而已。
我周围也有朋友最近买房了，明着的原因是要生小孩，结婚了没房受不了，最深处的原因是，不能忍受结婚后没有房子。而且手头有点钱，就倾囊而出付出去60万，月供6000。
说白了，现在买房的人，还是有点钱又真的着急，对房子看的比较重的人。
今天一个朋友还要我看一个房子
我说我坚定的5年不买房主义
她说她想买
她什么情况呢，不准备马上结婚，大概2-3年内，但是看上一个南五环的房子，价格1万7，和男友收入一共8000
我说你们俩这样还贷不辛苦么
她说买了房子，总是个东西
我当机。。。不知道怎么来表达
我不能保证我的观点是正确的。但是我真的很无语
因为有了大批这样思想的人存在，房地产才会长盛不衰。
我说你首付几十万，月供至少4000-6000
你将来要小孩，奶粉都得1,2000，你们俩一共才8000（稳定收入型，无太大上涨空间）
你们就非得现在买房吗？
我的建议是，如果你很有钱，你根本不用在乎钱，那你什么时候买房子，都无所谓
如果你月入两万以上，家庭月入三万以上。除掉七七八八的开支，你剩余的钱能到一万二，同时你可以支付40%的首付款，你可以考虑买房子
因为这样对你的伤害不会很大
如果你月薪才8000，就幻想着要月供6000，趁早歇菜去
还有，如果是工薪家庭，结合两家父母的全部积蓄，凑到五六十万，然后小两口还要用退休金+自己工资，才能养孩子和房子。那也趁早别想这事儿。
我想大部分人都是普通人，真心的劝导一下，房价已是最高位，已然买不起，所以不要趟浑水了。 |
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