都说城市买公寓不如回乡建房，公寓房到底值不值得买？

lbc

一直以来，市场上都有着这样的声音：不要买公寓！
背后原因也不难理解，商用水电、不带学位、商住混杂、不能明火、物业升值空间小……
不过，假如手头上有点闲钱，但预算不多，而又没有购房名额，买个公寓出租又是否现实？

在开始正题之前，我们先来捋一捋两个常常被混淆的概念。
商办公寓:具有部分居住功能的商铺或办公用房，本质是商铺或办公用房。
住宅公寓:指日照条件较差的住宅。

那些买了公寓的人赚了还是亏了？

• A女士 两年涨25万
  

A女士全款买入一套48㎡公寓，总价44万，单价9000元/平，出租1500元/月（包物业），年回报率约4.09%。












现在，A女士的公寓均价1.5万/㎡，自己这套预计能增值25万左右。她说，卖是不可能卖得，现在只能租出去！

• M先生 租房太贵不如买套公寓自住
  

他买公寓的原因很简单——月供比租金便宜。









起初，他租loft公寓，一个月1500元左右，但听朋友说公寓便宜，又不用供很久，感觉“租不如买”。之后，便买了一套43㎡的公寓自住，首付18万，总价36万。有公积金帮还月供，每月是比租房少。









至于学位、入户这些，都不在他的考虑范围内，当时还申请了民用水电，日常的花销也不算高。

• L小姐 五年了买的公寓一分没涨
  

五年前，L小姐买了一套41㎡的公寓，加上3万的团购费，总价40万。现在想出手，中介告诉他卖不到45万，加上税费可能还要倒贴！









L小姐反应自己刚买的那一年不愁租，租金2000元/月，也抵掉了月供。今年因为周边太多公寓放租，竞争太大，导致很难租出去。









浅析loft公寓优缺点

1、公寓不限购，也不限贷，使用面积在30-50㎡之间，价格约为同区域住宅价格的50%-60%。层高在3.6-5.2m左右，装修时可塑性非常强，可加隔板上下分层，形成复式结构。
2、户型结构常分两层，一层一般是客厅、餐厅等公共空间，二层是卧室、书房等私密空间，私密性好！






3、因为出身于商业用地，公寓的地理位置会十分优越，靠近或者位于城市的商业中心，无论是交通还是生活都十分便利。
4、在水电收费上是按照商业的物业类别来收取，相较于生活用电用水要高上不少且商住房是不通燃气的，这一点也会给生活上造成不便。



5、公寓首付比例至少50%，贷款最多10年，贷款利率最少上浮10%。再者，公寓房的转让手续费较高，要缴纳3%的契税、5%的增值税，高达20%的差额税，再加上中介费，预计综合的税费在10%。
6、商业性质的公寓不能落户！不能落户，意味着这座城市的教育、医疗、社保等福利我们无法享受。



以下几类公寓，行知个人认为，是可以尝试性关注的

第一、必须近地铁，如果是地铁上盖物业的话就更好！
公寓从一定意义上来讲，金融属性大于居住属性。收租金，成为多数购买公寓的置业者第一需求。若公寓交通不便利，肯定是租不出去，若连租都租不出去的话，更不要说收入了。所以购买公寓一定要考虑通勤问题。



第二、周边配套也很重要！
公寓周边自带大型购物中心，下楼就可以满足所有生活需求，更加符合年轻人的生活习惯。若楼下没有什么小卖部，而且项目比较小，周围又只是小部分办公楼，居住人群没有几个，想买一些菜或者生活用品都没有，住着是非常不舒服的。



第三、普通公寓产品面积尽量在40平方米左右。小面积在租房市场上比较容易流通，而且购买时候整体价格比较低，租金年收益率相对较高。



第四、公寓入手的价格需要参照住宅，最好不高于住宅且有未来的溢价空间。
在销售过程中，经常会有一个误导：首付少，划算！但其实，最应该关注的是单价。与住宅的对比，行知认为应该在7折最好。也就是说，同区域内，住宅10000，公寓卖7000的时候，可以关注，并且根据自己的实际情况出手的。



最后，来看一张住宅和公寓对比图:

如果你不需要考虑教育，户口，未来的涨幅空间，那么公寓，作为低总价物业，就是值得考虑的。适用于：想要独立居住的子女，或者单身未婚且短期没有结婚计划、或者经常异地出差的企业高管、甚至养老、个人的独处空间等等。

看完这些，相信还在考虑要不要买公寓的朋友心中已经有了答案。
反正我一直以来对于公寓的看法就是“宁租不买”，不要总是觉得钱在手里烫手，当你要用钱的时候，公寓套不了现才真的棘手。
当然，出于创业自用或者其他特殊诉求的，视自己的具体情况而定。
对于那种买公寓自住过渡的念头，还是早早打消比较好。



那么，刷爆朋友圈的超低价公寓，值不值得买？

asdfsunlin

顶一下帖！