[楼盘资讯] 关于淄博房价,分析的太对了!!!点赞点赞

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发表于 2017-11-13 09:11:03 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在淄博房地产市场,依然经常看到有人说“你不知道,现在淄博有钱人真的很多,房子就是刚需,XX小区上万一平很多人疯抢。”刚好家里有人搞贷款的,有个事儿可能好多人不清楚,很多楼盘的价格是怎么做起来的,那就是房开商自己买自己的房,以下说说操作流程:
比如是房产商A,开盘了100套房,每套售价100万,那就是1亿的资金量,对吧?现在一开盘,我直接把价格报到200万,暂时没人买怎么办?ok,我去搞一批身份证,比如公司员工的姐姐,部门经理的老丈人,用他们的身份以200万的价格买下来,由房产公司付首付、并还房贷,同时,另外签一份合同,把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。
然后,法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款,获得资金,因为这些原本值100万的房子是以200万购买的,那银行的评估认为它值200万,银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款,这个资金再拿来还房产公司A的月供,公司就可以有大量的现金流,然后坐等房子慢慢卖......
你以为银行不知道这件事吗?银行的人都知道,但为什么不管?因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源,如果不给贷款,从最底层的审批员到分行行长,都完不成任务,拿不到奖金。中间有几年贷款卡得比较严,加上当时实体经济也还过得去,还有很多其他企业借钱,房产公司这么玩借不到钱了,于是就死了一批。
目前淄博的一些新开楼盘,虽然价格特别离谱,动不动八千以上一平,但是很快就要售罄,并且你一看,购房合同都有,身份证也是大活人,这种房子,基本都不是“业主”本人住,房产公司A会租出去,租户的租金也不会打给“业主”本人。
高档楼盘租不出去的,就只好空着,然后告诉来看房子的人,“业主”是大老板,手上很多处房产,对价格不敏感等等。
当然,偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的,觉得再不买还得涨,咱砸锅卖铁也得入手一套,这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。
淄博"影子业主"无处不在
有些人问,不对啊,我刚看的二手房,也是这种高价啊,那是怎么回事呢?接下来解释下这种情况。
前面说了,房产公司A卖出的1101的房,业主叫张三,但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了,所以张三只是个“影子业主”,你找中介买二手房,从接触到最终过户,张三只是个傀儡,实际的房东是法人公司B。
我有一年想买房的时候曾经接触过一个高端楼盘业主,淄博本地人,当时我觉得房子楼层阳光户型不好,他就说,我们在这个小区还有好几套,你可以看看,我当时就有点纳闷,因为这是个新楼盘,购房合同就是不久前的事,不可能是继承,果然,最后他拿出的房本,都是副本,并且一次只给拿出一本,还得提前约时间。
买还是不买,高价都在那
观察淄博楼市高端楼盘,就能清晰看到淄博权贵阶层的存在。除了淄博中小型企业主,还有两类人是有能力也有意向在淄博买高端楼盘的,一是端铁饭碗的,二是淄博上市企业高管。前面说了三类人,这三类人是淄博高端楼盘的主要购房群体。(拆迁户那种也算一种,分了三套房卖两套换一套大的,但他们基本没有用现金购房的能力,只不过是置换而已)
问题是这两年,前两类人都遇到了问题。
淄博目前的外贸企业哀鸿遍野不用我说了,低端制造向海外和内陆转移的话题也不用我啰嗦,大量企业主一夜回到解放前,升级不力+投资失败的比比皆是。
至于最后一部分人,上市企业高管新贵,现在看起来还好,问题是,这帮人有多少?能撑得起整个淄博楼市的众多高端楼盘吗?我表示怀疑......
淄博一个上市企业,总监以上级别的人,年薪一般在十五万左右,这样的人数量有多少?几十人顶天了,即便是他们,每个月要还房贷也是非常吃力,何况普通员工呢?
这些未来有能力买得起百万以上房产的群体,基本上都列出来了,可以看得出来,群体规模不会很大,加上这两年的股灾,又缩水了不少。跟整个淄博房产市场比起来,他们实在是杯水车薪,没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
于是,就出现了我开头所说的惜售+自购买,如果不好理解,请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形,奶多了卖不出高价?那我就只卖一小部分,告诉你们奶没了,很稀缺,其实奶都在桶里存着呢。
惜售有很多种方式,本质上都是“倒牛奶”,制造虚假的稀缺感,提高购房者的心理预期和阈值,淄博房产商知道,他们只要联手抬高价格就好,逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务,自有丈母娘帮他们干。
除了我前面说的虚假购房以外,还有一种,捂盘,连假合同都不用做,开盘100套,只卖10套,剩下90套都告诉你卖光了,然后拿这些房子去银行抵押,当然,这种更加赤裸裸,连伪装都不需要了。
那淄博业主入住以后发现是鬼城,怎么找托词?
很简单,第一,把楼盘做成N期,一期放两栋楼不就行了,看见没,那些不是没人买,是买了但还没盖好呢。
第二种,把房子租出去,比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓,拿下一整栋楼,统一装修风格了往外租的,或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的,幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。
比如,我有个哥们儿现在住淄博高新区棕榈泉花园,他的房子就是从物业公司直接租的,没有个人业主。
未来房价的大致判断
最后说一段吧,我对未来淄博房价的预测吧,大体上我的判断,会跌,理由如下:
1.国际规律,一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬,8000-10000趋缓,10000以后往下(海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外,那个盘面小容易炒,但中国的一线城市可没有那么小)
2.老龄化,即使放开了二胎,现在看来生育率也不可能回去了,未来若干年,这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮,毕竟,买房主力是年轻人,老头谁买房呢?
3.大的供需关系,基本上,该有房的家庭,都有了,十多年前来淄博市区混、买得早的人已经定居了,现在淄博市区买不起房的孩子,老家也都有房,不至于没地方住,他们中的绝大多数人,无论怎么努力,把老家房子全卖了,把两边父母积蓄全榨干,加上还贷,慢慢地,他们烧完了青春,注重享乐与生活品质的90后们做出这种选择的也越来越少了。
4.经济大势下滑。过去那么多年,为什么国人都笃信房价上涨,很简单,因为经济上行,连续增长二三十年,这也是所有经济体都遭遇到的规律,日韩台港,哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右?你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的?中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
打个最简单的比方,你家生了个孩子,一路涨个儿,你每年都要给他买新衣服,每次都要买大一号,然后有天孩子18岁了,你还要去买更大一号的,店员告诉你不用了,你还按照以前的惯性说:才不会呢,我家孩子这十几二十年都是这么长的,年年都有人唱衰,说我孩子不会长高了,结果呢?
凡事,都有个尽头......
目前茂业城市客厅依然是个大坑,万达都迟迟不敢进入淄博了,你告诉我淄博楼市还会涨?别开玩笑了,不过是回光返照最后捞一笔,看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。
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发表于 2017-11-16 11:48:49 | 显示全部楼层
看好的小区都没便宜的。我觉得超过7000以上,我都不想买淄博的房子了。
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发表于 2018-1-1 11:49:37 | 显示全部楼层
说的在理,不过房价是货币政策问题,如果进入货币紧缩通道了,房价会跳水, 现在外地市已经5年不让交易房子了,可想而知房价会怎么走势,任大炮也方言房价要跌,   这个就是趋势,谁也阻挡不了,以后就是物价高,钱难赚,那些前两年贷款买房的小青年要注意了,不要下岗,不要失业,还能凑合,要不然日子就不好过了,以后房屋政策也就是以**主导的租赁为主,商品房逐渐减少了。在就是学区,户口政策放开也有助于稳定房价,手段很多,
   说起收入,国人的收入不低了,人一个木工一天260左右,在日本一个劳力也就一月一万多,最低收入。,日本一个月一个房间出租房2500,油价差不多7块,吃的比中国贵点,但是健康,房价农村别墅大约100万,使用面积130左右,这是发达国家的日本,一对比就知道我们有多少降价空间,咱们这种公寓型房子就是在大城市值钱,我们这种开车30分钟就能市区穿越的城市,大家自己想把。
   日本还是以科技含量比较高工业为主,看看我们淄博四周,陶瓷,化工。琉璃,初级的机械制造,压力机破碎机水泵等都是60%的依赖房地产利好发展的快,如果房地产一下不行了,会让很多产业凋零,这次以环保名义关停也是有意义的,说明在未来多少年不会以房地产为中心发展了,当然为了不让房价直线下滑做了不少手段,税 ,几年内不让买卖,锁住房价以后,就是开始房产税,这可能也就在19年左右就开始征收,当然好位置的房子还是保值的。
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发表于 2018-8-3 09:07:30 | 显示全部楼层
平民的无奈,明知道全是内幕,还是死命的往里面钻。现在廉租房很多,都去租房,不买房,试试看啊
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发表于 2017-11-13 09:18:38 | 显示全部楼层
有点意思
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发表于 2017-11-13 09:57:50 | 显示全部楼层
意思意思               
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发表于 2017-11-13 13:56:32 来自手机 | 显示全部楼层
房价四五千时也有人发这种文章,不知道他买房了吗?
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发表于 2017-11-13 15:21:03 | 显示全部楼层
有点意思..............
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发表于 2017-11-13 15:49:27 | 显示全部楼层
有点意思..............
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发表于 2017-11-13 18:21:00 来自手机 | 显示全部楼层
十年前也有人这么分析的
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发表于 2017-11-13 21:44:31 来自手机 | 显示全部楼层
这篇文章我看过,应该是一个名人写的
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 楼主| 发表于 2017-11-16 08:23:24 | 显示全部楼层
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发表于 2017-11-16 11:47:20 | 显示全部楼层
写了这么多,辛苦了。
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发表于 2017-11-16 11:50:25 | 显示全部楼层
贵死了,虽然我每次买房子都买在最低点了,但我觉得淄博房子贵死,没办法 卖也没人要,过几年再说吧。
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发表于 2017-11-19 22:59:14 | 显示全部楼层
房价疯长的几率很小了,但是也不会跌的,个人认为未来5年内,西区房价会控制在1万3-1万5左右,其他区域新房控制在7千-9千之间。
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发表于 2017-11-20 08:34:27 | 显示全部楼层
写的很真实,应该把**写进去也
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发表于 2017-11-20 15:43:39 来自手机 | 显示全部楼层
济南三万合理么?
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 楼主| 发表于 2017-11-21 08:46:49 | 显示全部楼层
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发表于 2017-11-21 12:35:42 来自手机 | 显示全部楼层
泰安两万合理么?
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发表于 2017-11-22 13:25:34 来自手机 | 显示全部楼层
济宁一万合理么
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发表于 2017-11-22 17:36:32 来自手机 | 显示全部楼层
其实都明白            
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 楼主| 发表于 2017-11-26 11:43:59 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2017-11-27 08:45:37 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2017-11-28 08:39:29 | 显示全部楼层
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发表于 2017-12-3 11:59:11 | 显示全部楼层
亲们,平时淘宝购物需要优惠券的,可以加好友私聊我,帮你查找最优惠的商品,让大家买的不亏,节省每一分钱
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发表于 2017-12-4 14:14:36 | 显示全部楼层
我这暴脾气  没有看完。

坐等房价暴跌 或者 降价再买的,一定会过错年!!!
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发表于 2017-12-4 15:17:58 来自手机 | 显示全部楼层
zbqilin 发表于 2017-12-4 02:14 PM
我这暴脾气  没有看完。

坐等房价暴跌 或者 降价再买的,一定会过错年!!!

小心论坛的喷子喷你,呵呵
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发表于 2017-12-4 15:39:38 | 显示全部楼层
soulman 发表于 2017-12-4 03:17 PM
小心论坛的喷子喷你,呵呵

喷呗 喷的越厉害的 越买不上房。
屌丝三宝:房价暴跌 股市涨停 她爱上我
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发表于 2017-12-4 18:09:22 来自手机 | 显示全部楼层
zbqilin 发表于 2017-12-4 03:39 PM
喷呗 喷的越厉害的 越买不上房。
屌丝三宝:房价暴跌 股市涨停 她爱上我

赞你一个,哈哈
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 楼主| 发表于 2017-12-5 09:26:29 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2017-12-5 09:27:13 | 显示全部楼层
.....
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发表于 2017-12-5 14:15:50 | 显示全部楼层
分析的不错的样子 看看 唉  围观一下
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