房价还将持续上涨

南门

“牢骚太盛防肠断,风物长宜放眼量。”
        这些年来，已经数不清有了多少调控房价的政策，每次释放出来，百姓欢呼一片，结果过后该涨还是涨，于是都纷纷咒骂开发商、ZF等等，牢骚满腹。
        这是市场经济的**，买卖自愿，有人不喜欢60平方的房子了，要花高价买130平方的房子，而有人却已经不喜欢130平方的房子，要花高价买160平方的房子；还有人不喜欢这个地段的房子了，要花高价买更好地段的房子。等等等等。这些都没有人逼迫他们。
        有了买家，才有卖家。买家能接受，卖家才出价。不要说我不接受怎么房价还这么高？你不接受还有更多的人很轻松接受。也不要说互联网上的人都在骂，怎么房价还这么高？能接受的人还到互联网上骂吗？
        要说的不是这些，而是风物长宜放眼量。
        首先，随着经济发展，货币相对于不动产是相对贬值的。这个有心人可以查阅资料，或者回忆过去，感慨现在，就不详述了。
        其次，中国的城市化过程方兴未艾。看看农村合村并居如火如荼，可以到湖田南定等乡镇看看，老民居都拆了，集中盖居民楼，很多村连耕地都没有，你认为这些村民的下一代还会住在村中居民楼里面吗？还是到张店买个配套齐全，环境优美的房子？你没钱不代表这些人没有钱，这些人中10%能消费的起张店城区的房子，就对张店的房价形成一个强力支撑。这只是说乡镇。桓台临淄淄川博山的人是不是具备条件了也会到张店置业 ？他们就不喜欢完善的配套和优美的环境了吗？这些人中有10%能消费的起张店城区的房子，就对张店的房价形成一个强力支撑。
        第三，陈词滥调，中国人传统观念就是买房置地，千百年来都这样，结婚要有房子，这个和丈母娘没有关系，是传统观念；手里有钱要买房子，和显摆没有关系，就是觉得房子放在这儿心里踏实，是传统观念，改变不了。
        第四，不断改善的需求。上面说了，小的要换大的，环境要换好的，人的天性。
        第五，百姓收入是不断上涨的。别说我的收入三年没动了，你需要努力。
        第六，优质房产是稀缺资源。每次调控中，房价跌的是劣质房产，优质房产没有跌过。当然优质劣质是相对的。五年前这个地方任何配套都没有，是劣质，而现在公园商场医院学校公路休闲设施都优质齐全，就变成优质了。当然这些设施的建造需要钱，这些钱对于房产来说就是无形价值。
        第七，说张店，虽然空气差点，但在不断变好中，是淄博的中心，虽然GDP总量不匝地，但市区经济全省第三，私企发达，许多东西官方统计不出来，消费实力很强，不要以为没人买，而是没有好的买。

        我的观点就是，不要把眼光拘泥在短期，几个月，几年，要看大趋势，否则就会被越落越远，本来可以130平方，结果落了个80平方。

        声明：本人非房地产从业人员，非机关事业单位人员，纯打工者，从事工作和经济有一点关系，个人观点，读者保持自己形象，起码要看起来素质不错，因为这年头唱多房价会让很多人肝火上冲。

txmzsh

为了买房，戒烟戒酒，发扬愚公移山精神，祖祖辈辈把贷款还下去！

badbrant

观望一定要观望，切忌早买，观察一定要观察半年以上

淄博任我行

说的很有信心啊！

我是来征婚的

我们来一个假设：有一座岛上生产的产品太多了，以至于没法准确估计到底该发行多少钞票，发行多了的时候，因为没有那么多产品可买，产品就开始涨价，发行少了呢就开始降价，为了保证价格稳定，央行要求各钱庄要把一部分钱放在央行里面用来调节产品的价格，根据价格情况多放和少放。这就是存款准备金率。 “
可是有一部分聪明人开始怎么才能把钱弄到自己手上，他在海边捡了一颗石子，说这个石子值100万快钱，把它卖给了一个人，这个人觉得整个岛上的钱加一起也没有100万啊，怎么办，于是向钱庄借，钱庄也没有这么多钱，于是把印钞机打开，印了这100万，借给了他买了这个石子。
.
然后这个人开始卖这个石子，100万卖给了第二个人，由于第一个卖石子的人把钱花了，所以岛上的钱多了，所以这一百万可以筹集到，多买些产品就有了。但当把这个石子以200万转让的时候，钱庄只能又印了100万钞票，就这样钞票越印越多，可是当这个石子不停的流动转让时，大家并不觉得岛上的钱多，产品价格还是原来的那样。可是当这个石子不流通或流通的慢时，大家觉得钱多了，可是如果当持有石子的人把它扔到大海里，那就等于岛上凭空多出N多个100万来，怎么办，央行最害怕的就是这颗石子没了。它没了岛上产品的价格就会飞涨，就会通货膨胀。那么持有石子的人就绑架了岛上的经济。　
中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，等于把那颗石子投进了海里，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。看似房价与石子毫无相干，可是他们的属性是一样的，就是价格和价值严重的背离。实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行，而是整个中国经济体系。为什么zf迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？
.
房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。
不管谁是总理，廉洁也好，也好，都希望she hui he xie，可这是一个棘手的问题。

少校

第一 城市化是一个伪命题 淄博大批的旧村改造分流了很多附近需买房人  淄博本身城市化一到80%多 随着房价升高 能买得起房的人会越来越少 像白岩松说的北京的房价到15000就与老白姓无关了 你认为淄博多少  而且张店有个大缺陷 就是无水无湖 无景 这在山东也少有  淄博GDP高是因为有几个大企业 与老百姓无关   再一关键是将来啥政策谁知   如果正常发展那房价与国际接轨 那就是3-6倍工资 现在张店要两人工资5万的话得10倍了再说从人口趋势上看人越来越少 十年后一个独生子有三套房 两个独生子结婚六套 我的观点是房价短期看涨中期看跌长期看平

风雨123

分析的经典，我也看涨争取早日买到好房，

淄博任我行

顶一下！

轻灵子

有道理啊。。。

xiaomi

   

bonjour

我认同并支持楼主的观点,物以稀为贵,环境优美配套齐全的社区是当前百姓心目中理想房子的稀缺资源,面对众多老百姓生活质量水准的提升,开发商不会担心短期的调整,反而会用报复性的上涨来应对ZF,应对老百姓.而那些等到最后的接盘手,是在心理承受力上迫于无耐的"股市高峰接盘手".而那些一直郁闷的不断在发牢骚的准买房人,需要的是定性和心态的调整和**压力的适应.

物竞天择,适者生存.

红与黑

支持，好贴。。

大罗777

近年来，市委市政府加快建设宜居城市步伐，狠抓环保命门，张店城区环境和空气质量大有好转。
趁胡总视察东风，加快淄博建设势在必行，发展是硬道理。
淄博是传统工业城市，制药、新材料、化工、陶瓷是主要行业，但这些行业发展空间有限，转变经济增长方式的任务十分艰巨，需要进一步思考淄博明天的发展，确定一批好项目、大项目，拉动提升整体发展环境。
淄博的房价与周边地区稍低是客观，淄博具有其他城市不能比拟的特点，比如卫星城市，组团式，离开全市经济**发展的大局而谈下一步是降是升，是没有意义的，经济始终要和**紧密联系在一起。
个人看，升是必然的，降是不可能的。或者说，涨是有限度的，降是很难实现的。

52hgq

在我有生之年，房价还是会涨的，所以跌这个字对我来说很陌生

天使海

我们一定要努力向前跑，至少要跑在CPI的前面，好累啊！

daniel51

第一 城市化是一个伪命题 淄博大批的旧村改造分流了很多附近需买房人  淄博本身城市化一到80%多 随着房价升 ...
少校 发表于 2010-5-25 01:05 PM

    少校说的很在理，楼主就是个拖。

淄博任我行

短期会涨，只是这个短期的具体时间大约有多长，多少人又能等得起！

暖暖风轻

房价上涨，看来首先要感谢丈母娘了！！！！！
不过最终的源头还是在资源的缺乏吧，国家的土地是有限的，越开发越少，物以稀为贵呗。
再说了几乎所有的部门都抻手向开发商要钱，那羊毛只好出在羊身上了。

优势

还真是难说跌，这要事实来证明

"这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、在北京工作的，都要有房啊，这就是刚性需求。"北京中心城区一位业主这样说。

　　最近北京等大城市房价涨幅回落，但许多人仍坚持认为，房价跌不到哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租，等待着将来房价再次上涨。

　　事实上，房地产界一直以来有一个观点：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。在大多数人还搞不清楚什么是"刚性需求"的情况下，这一观点却已经被普遍接受。

　　究竟哪些需求属于"刚性需求"？它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头？政策应该如何对待刚性需求？记者进行了调查。

　　① 楼市的刚性需求在哪里

　　--买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半

　　按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。

　　中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009-2010)》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。

　　"最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。"北京链家地产副总裁林倩告诉记者，"业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。"

　　具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。

　　同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。

　　此外，1998年前后许多居民购买了"房改房"，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。

　　2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。有多少是刚性需求带动的？

　　链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。

　　尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。

　　"可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。"中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、"小家庭"增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。

　　② 刚性需求难以支撑高房价

　　--不受价格影响的"纯刚性需求"非常少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现

　　"现在房价有一些回调，我建议您赶紧出手，楼市还是有大量刚性需求的，调整一段时间以后房价还是会涨的。"在某楼盘售楼处，销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者，"前两年的市场变化就是最好的例子，您一定清楚。"

　　房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的第一股力量，也阻止了房价进一步下跌。

　　如今，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价？

　　"刚性需求尽管客观存在，但它不是支撑高房价的理由。"林倩表示，和经济学对刚性需求的定义不同，大多数人所说的住房刚性需求，只是说需求客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的"纯刚性需求"非常少。

　　链家地产花家地店业务员郭威告诉记者，房地产调控新政出台以来，该店的成交量迅速下滑了近80%，"现在还在买房的这20%客户，大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。他们的需求几乎不受价格影响，这部分应该是真正的刚性需求。"郭威说。

　　专家认为，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。

　　对普通家庭而言，一套住房可能需要几十年的积蓄，如果不具备足够的购买力，购房者"有心无力"，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。

　　由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求，实际上也限制了相当大一部分改善性需求。

　　此外，调控政策出台以来，房价过快上涨的势头已经得到初步遏制，政策的短期效果已经体现出来。在"买涨不买跌"的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。

　　据北京市房地产交易管理网数据分析，新政出台一个月来，自4月16日-5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，较上月同期(3月16日-4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日-5月13日二手房成交量6897 套，降幅相对更大，同比达42.2%。

　　"交易量的大幅下滑，充分说明了楼市这种刚性需求的独特性。观望导致成交量下滑，下一步必然带来房价的回落。"林倩表示，"仅靠刚性需求，不能支撑高房价。"

　　③ 刚性需求可避免房价暴跌

　　--当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大

　　在房地产市场上，人们最担心的是暴涨暴跌的大幅波动。房地产市场经过一段时期调整后，会不会再次出现由于刚性需求集中入市房价新一轮暴涨？如果这样的历史重演，所有的调控努力都将付之东流。

　　尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一"稳定剂"，也减轻了政府出台调控政策时"投鼠忌器"的顾虑。

　　那么，房价究竟会有多大幅度的调整，刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢？

　　"当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。"林倩认为，"每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳定在任何水平上都是有可能的。"

　　根据去年以来房地产市场需求结构变化的情况，记者采访的多位业内人士均表示，由于去年11月左右，投资投机性需求"接力"自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉去年底以来出现的泡沫，稳定在去年第三季度的水平。而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。

　　房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。如果调控导致市场供应量大幅减少，反弹可能会提前到来。据统计，2010年4月，北京期房和现房的库存量均出现了不同程度下降。"地方政府在落实调控政策的同时，应坚持努力增加供应，引导开发商稳定市场预期，维持适当的投资和开工量。"朱中一说。

　　④ 调控应避免"误伤"刚性需求

　　--建议尽快开展住房普查，使调控政策更有针对性

　　在北京一家媒体工作的杨大伟，本打算"买新卖旧"，卖掉小房，购买一套100平方米的新房改善住房条件。总价240万，并且已经交纳了定金。但刚签完合同，二套房贷首付不得低于五成的政策出台，让杨大伟很头疼。"本来准备付72万首付，剩下的先贷款，再卖旧房子。政策一调整，要多付48万首付，一点办法都没有。"和开发商协商后，开发商表示可以退房但不退定金。眼看着5月底房子就要封顶，如果到时候不能支付足额首付，每天要交纳万分之三的滞纳金。杨大伟一筹莫展。

　　尽管本轮楼市调控仍然支持居民自住型购房需求，但事实上，由于一系列严厉的政策在短时期内频频出台，许多刚性需求的购房者和杨大伟一样遇到麻烦。

　　以改善型购房为例，尽管政策并不限制杨大伟这样的"买新卖旧"，但先买新、后卖旧，就会被划入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先卖旧、后买新，尽管不算二套房，但购房者必须解决新旧交替的过渡居住问题，十分不便。

　　近年来，我国房地产市场波动的周期越来越短，从过去的3年左右，发展到近年来以1年为单位波动，甚至出现"单数年看涨、偶数年看跌"的怪现状。不仅周期短，涨跌的幅度也越来越大。一旦受到抑制的刚性需求集中入场，供应跟不上的话，房价有可能再次出现暴涨。

　　"要维持房地产市场的长期平稳健康发展，必须支持普通百姓的刚性住房需求。"朱中一说，调控政策在具体执行过程中，要有堵有疏，让刚性需求有合理的渠道释放。

　　朱中一表示，本轮房地产市场调控与过去最大的不同，就是在大力抑制投资投机性需求的同时，提出努力增加供应，尤其是适合"刚性需求"的中低价位、中小套型普通商品房以及保障性住房供应。许多有刚性需求的普通家庭，将来会有更多的渠道解决住房问题，不用全部冲进房地产市场。对楼市供应的压力将有所减轻。

　　为了让住房政策更加合理，当前，各地都在编制今后几年的住房建设规划。"政府必须了解清楚当地的住房需求结构，特别是有多少刚性需求，要建设什么样的户型。这样才能制定合理的住房建设规划。"朱中一表示，现在我们十分缺乏城镇居民家庭住房情况的基础数据，导致许多调控政策的可操作性比较差，极易发生"一刀切"，"误伤"刚性需求的情况。

　　"最好的方法是尽快组织一次住房普查。"朱中一建议，"如果一个三口之家有两套房，再买第三套，一定是投资或投机性需求。有了住房普查的基本数据，调控政策的目标才有可能实现，房地产市场长期平稳健康发展，也才有了基础。"

继续吹

仁者见仁智者见智，市场经济了，涨跌正常

南门

人口红利是一个因素，这个因素最多还能持续20年，我看到15年。
    城市化是个伪命题，这个可以理解，因为乡镇也算市民，正确的说法应该是聚集效应。第一，农业人口越来越少，人们喜欢城市生活。第二，人口数量趋少的环境下，人们越来越喜欢中心城市。中心城市在中国有几个层次，京津沪一线，各个省会、青岛大连等一线，各个地级市算一线，如果有萧条，级别越低的城市越萧条，从乡镇到县，是最先开始萧条的，人们会聚集到地级以上城市。当现在的地级市萧条了，估计地球也差不多了。这个可以从莫斯科房价来看，虽然俄罗斯人口不断减少，但莫斯科消费水平、房价都高的惊人。
    另外涨也是波浪式的，经济规律。能够抓到波谷最好，但这和股票买到最低一样难。
    不排除有较大波谷，比如近期出现经济萧条，这是小概率事件，但真这样，估计波谷也不敢买了。当然这个波谷绝对不是臆想中断崖式的下跌，很温和，过后仍然上涨。

大罗777

人口红利是一个因素，这个因素最多还能持续20年，我看到15年。
    城市化是个伪命题，这个可以理解，因为 ...
南门 发表于 2010-5-31 04:41 PM

    最后的结论？？？

春阳

大多数买房的人不是为了住，是为了投资。只要房产税一实行，房价就得崩盘，就看ZF有没有决心。

电脑爱好者

房产税也只是征第三套以上的房子的税，房价不会崩盘的。

bonjour

同意楼上.都希望房子不要涨的太快,但口号使用起来当讲究现实性.

那些期待并望眼欲穿的准买房等手,等来的,不是房价的实降,而是物价的再涨.

lh2004

基本赞同，除非国家大的基本面发生逆转，房价是不会逆转的，不逆转当然就是波浪变化了，一浪比一浪高是规律。

南门

继续增加收入，房价维稳。

scholar

想稳定百姓心态,唯增加收入.

海的情人

不能只看房价是不是跌.而是要看你手里的钱是贬值还是升值.

青鸟2007

涨价  那是必须的！！！