欢迎大家一起讨论：关于淄博楼市走向的一点看法

KelVinLiu

不知道以下这条新闻是好消息还是坏消息：

北京首次明确规定经济适用房不得在市场上出售

《实施意见》规定，在房源分配中，建立经济适用住房封闭运行机制，今后新购买的经济适用住房确需转让的，将由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。对于经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。

据了解，此前北京的经济适用房及限价房是可以按照市场价格出售的。购买已满5年的经济适用房，若再上市，只需要比普通商品房多缴纳10%的综合地价款，即可将经济适用房过户成为商品房。

KelVinLiu

乐乐牛 发表于 2012-2-2 09:27 AM
淄博相对人均住房率较高，刚需族较少
每年新添刚需更少，住房需求较高的城市，一旦半年以上交量萎缩，房租 ...

张店西六路以西楼盘比比皆是，看得出来很多房子都是空着的，一家有几套房子是很正常的，两个人单位各分一套，再买一套，这就三套了。流动人口可远没这么多。要是过了僵持期房价还真是个事儿。

KelVinLiu

住房信息联网一小步 楼市市场化调控一大步

历时近两年，个人住房信息系统的联网终于见到曙光。日前，中国住房和城乡建设部部*长姜伟新表示，今年6月底前实现包括北京在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网。

分析人士据此认为，40个重点城市的楼市走向被纳入住房和城乡建设部的实时监控范围内，为房地产调控提供了基础数据的支持，同时有助于现有的限购政策的调整以及房产税的扩大征收。

按照国务院要求，住建部在2010年下半年就启动了40个城市的个人信息系统的建设工作，40个城市包括所有省会城市、计划单列城市，和极个别一些比较大的地级市。按照原先部署，计划2011年年底要实现40个城市住房信息互联查询，到2013年，实现全国住房信息系统联网。

姜伟新此前在对全国人*大常*委*会的报告中坦言，“住房信息系统启动两年多，目前还在艰难建设中。”姜伟新还特别指出，“限购实为不得已而为之，其原因之一就是个人信息不清楚”。

“个人住房信息一旦实现全国联网，楼市数据将更加清晰，有利于房产税等政策加速落地，并减少限购的执行时间。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授也认为，房产税计税的核心就是家庭的住房套数和面积，个人住房信息联网是全面征收房产税的前提。

此外，还有分析人士指出，住房信息系统的联网，一定程度上挽救了严厉限购政策下被“误伤”的刚需。完善的住房信息系统建成后，可以适当放松非户籍人员购买当地商品房的限制，既可以保证非户籍人员的购房权，又可以防止投资客异地购房炒高房价。

至于个人住房信息联网对于房地产市场的直接影响，张东教授认为，此举能够逼出大量存量房，市场供应将出现明显的供过于求局面，部分多套房持有者将被逼抛盘，不得不降价销售以迅速出手。

至于房产税征收范围扩大多少，社科院在《房地产蓝皮书》中建议，房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，要有所体现。

mxhsx

哎，从头看到尾，也没明白今年房子到底是跌还是升。

mxhsx

谁能把各个楼盘的报价弄过来呀

LK89000

淄博房价 会合理回归，涨也涨不动 ，跌也跌不了很多，，，  房价涨 ，物价 也会涨 ，通货膨胀 怎么办。，？  跌 很多也不现实 ，  对于刚性需求的人来说   价格 合适就可以买了，   要是政策 还能这么坚挺的话，房价 会稳步下降 ，  7000 -8000 左右的楼房  你 买了，你在卖还能涨到10000 吗？  

KelVinLiu

芜湖楼市新政策暂缓执行 发布三天后紧急叫停

http://news.qq.com/a/20120212/000639.htm

KelVinLiu

行情转暖几乎不可能 2012年何时买房最合适

2012年的楼市在调控力度不见放松的前提下，基调还是观望。但是，因为将要面临更加巨大的资金压力，开发商将不得不升级优惠措施，而2012年春末夏初和“十 一”黄金周前后，刚需可寻找合适的机会出手。

对于刚性需求来说，2012年可重点关注5月、10月两个时间节点。

在刚刚过去的一年里，包括北京上海等在内的一线城市楼市在极为冷清的环境下度过了艰难的一年。就2012年来说，行情转暖的可能性几乎不存在。因此可以初步断定，2012年楼市虽然不太可能复制2011年的行情，但在市场环境并未出现改变的前提下，还是会走出相似的行情

根据万得资讯监测数据显示，在2011年三季末，所有141家上市房企的货币资金总额为2123.44亿元，相较在此之前一直维持不变的2200亿元的水平，出现下滑迹象。本刊在当时就曾指出，由于货币资金数量的下滑，导致开发商资金周转状况变得有些晦涩起来。本刊当时还注意到，由于上市房企的有息负债总额和一年内到期有息负债总额均出现不同程度的增加，资金链状况在不断恶化。

春末、金秋有机会

2012年春末夏初和“十 一”黄金周前后，将会成为开发商集中促销时节，因而对于刚需而言，可择机而动。

虽然前文中提到，万科、恒大等房企极有可能在春季之后就开始采取新一轮降价攻势，但其时形势尚未完全明朗，因此跟进者可能不会很多。而只有等到“**”结束，楼市调控已有定论之后，开发商才会真正出招。调控松动的可能性极小，因此在4月份之后，降价促销现象将集中出现。此外，每年的“金九银十”是旺季，开发商自然不会漏掉这个时间段，在此期间打折促销现象肯定也会层出不穷。

观察百亿代表企业2011年逐月销售表现，也不难发现这样的规律，2011年上半年，销售量逐步走高，6月份达到最高峰。而实际上，这与万科、恒大、富力在二三线城市大力促销有着密切的关系。随后，在9、10月份又出现一波短暂的“小高潮”，这也跟万科、中海、龙湖、绿地等房企同时展开的大力促销活动有关。

sunnygao

继续关注ing

KelVinLiu

房地产调控亟须跳出“短期化”怪圈

自去年下半年以来，房价环比下跌的城市数量逐渐增多，房地产的调控朝预期方向发展。随着调控效应的累积，局部地区的房地产调控也面临较大反弹压力。中国证券报认为，未来房地产调控不会动摇，同时，为促进市场长期健康发展，要更多从市场化和中长期制度建设入手，摆脱调控中“短期化”的影响。稳定供需、抑制投机以及建立住房保障体系，将成为中长期的行业调控方向。

以“国十条”颁布为标志，本轮房地产的调控可分为两个阶段。第一个阶段是2010年4月至2011年9月，即从“国十条”颁布至台州等二三线城市进入实施限购政策城市名单。在这一阶段里，房地产调控政策不断趋紧，房价由之前的快速上涨逐步转向滞涨。第二阶段是去年9月以来至今，这一阶段没有再出台明显的加码措施，但在先前政策累积效果和宏观经济环境变化的作用下，全国房价开始真正出现有效下降。

值得一提的是，去年四季度以来，佛山、芜湖等地试图放松调控的措施均被叫停，尤其是新近发生的芜湖“救市”，其财税补贴等手段虽未触及限购限价的“红线”，但仍被叫停。可以说，未来一段时间，以限购、限贷为代表的调控措施不会有松动的可能，各地各种“试盘”调控方向的行为将被制止。在这种政策环境下，今年上半年全国总体房价仍有一定的环比下行空间。

但目前的调控效果仍是短暂的和阶段性的，在市场长期健康稳定发展方面还有很多的文章要做。

(上接A01版)国务院领导最近也表示，房地产调控目标主要有两个：一是促使房价合理回归；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2000年以来，我国先后经历2004年、2005年、2007年和2010年四轮房地产调控。过多关注“短期化”效果的调控暴露出一些不容回避的问题。一是需求调控往往压抑下一阶段供给，反而给未来房价带来上涨压力。二是过于频繁的调控转换，可能带来市场较大波动，影响到正常投资和消费。

调控进行到当下，在坚持调控方向不动摇的同时，又要认真考虑房地产行业中长期发展方向。加快建立自由度更高的行业市场，在相关法制体系建设完善之后，调控将不再总是落入“重则萧条，轻则过热”的循环之中。

稳定供需、抑制投机及建立住房保障体系，是房地产行业长期健康平稳发展的必要组成，均将成为中长期的行业调控方向。

首先，房价上涨和下跌归根到底是由供求关系决定的，在住房刚性需求相当长一段时间内仍将存在的情况下，协调好短期供给调控和长期需求增长之间的关系十分重要。

具体而言，应继续推进相关财税体制改革，改进土地出让制度，稳定开发企业的投资预期，避免地价和房价产生螺旋式上涨局面。

建立完善适合我国国情的住房供应体系，形成商品房、二手房市场互补，买卖和租赁市场共同发展的市场格局。

保护合理住房需求，金融部门应考虑对首套及中小户型购房者给予利率优惠，对二套及以上购房者给予惩罚性利率或停止按揭贷款。

其次，在税收制度上要区分投机性购房和存在真实合理需求的购房，避免“误杀”。毕业、结婚首套购房和拆迁安置、城镇化外来人口购房、改善居住条件等购房群体，应在制度安排上满足购置需求，可适用比目前更低的税费标准。

同时，抑制投机购房将成为一项长期目标。在个人住房信息系统等配套措施建成之后，“限购”政策将逐步朝房产税等经济手段过渡。此外，打压投机需求还可通过提高二手房转让税收来实现。

再次，完善保障性住房体系。“十二五”期间我国将陆续开工建设3600万套保障性住房，未来3至5年我国纳入住房保障体系的城镇居民户数有望达到20%左右，届时保障方式也将适时由目前的实物保障转向货币补贴为主。保障房分配、退出机制、转让收益等相关领域措施，也将逐步明确。

KelVinLiu

从去年年底就一直在说，房价上涨一二季度没啥希望了，而且6月份全国40个城市房产信息联网，这必然预示着房产税的走近，大家可以耐心等。而且，房地产这个市场估计以后也不会有像过去几年那样了，最终将回归理性。政策方面，两*会还有半个月就到来，相信不少地产商还在等两*会的调控放松，呵呵，不出意外，两*会后他们会彻底死心，真正的降价会集中到来，所以接下来会好消息不断。



北京3月21盘入市多无明确报价 现大幅降价前兆

经历开年前两月的供应低迷之后， 3月北京楼市供应有望回归常态。来自亚豪机构、中原地产等机构统计数据显示，3月，北京共有21个项目计划入市，不过仅有4个项目给出明确报价，多数楼盘在价格上犹抱琵琶半遮面。业内专家认为，房企目前的不安、试探心态是楼市即将出现更大范围、更深幅度价格下滑的前兆。

开发商打差异牌

来自机构统计显示，3月预计入市的项目主要集中在昌平、房山等郊区，包括联港·幸福湾 、中海苏黎世家 、小悦城等9个纯新盘，以及北京城建·N次方、领海朗文世家、大宁山庄等12个老项目后期。这21个项目开盘，将远远超过1、2月份的实际供应总量

面对楼市买卖双方僵持难下的困局，一些开发商通过调整产品策略和推盘方式来进行差异化的运作。如北京城建·世华泊郡(楼盘资料 业主论坛) 项目，该项目前期主推87-165平米两到四居的普通住宅产品，面对市场现状，开发商也进行调整，并与2012年1月份力推了同一地块的北京城建·N次方项目，该项目为套均65平米的商住产品，成交情况有了明显改善。

亚豪机构副总经理高姗指出，在当前的市场环境下，实施差异化的推盘策略和营销手段，及时调整产品供应以避免区域同质化的惨烈竞争，不失为一条新路。

多数项目婉转报价

不过，对于各界关注的价格，开发商却遮遮掩掩。亚豪机构统计数据显示，3月21个计划开盘项目中，有15个给出了报价，然而开发商的报价方式却发生了明显转变，有7个项目报出了一个大致的价格区间，4个项目仅报出了项目的最低售价。只有4个项目给出相对明确的均价，而这4个项目的整体开盘均价为17500元/平米。

亚豪机构副总经理任启鑫指出，需求贫瘠，开发商实现预期销售业绩的唯一方式就是降价。3月半数开盘项目的迂回报价，主要也是因为开发企业无法判明降价究竟降到什么程度才算合理，才能触动购房者挽回销量，房企目前的不安、试探心态是楼市即将出现更大范围、更深幅度价格下滑的前兆。

边走边看边侃

gjyy111 发表于 2011-10-26 09:07 AM
楼主的题目是讨论淄博的房事：
所以有几个问题要注意，一是淄博很个性，一度房价位居全省后几位，即使现在 ...

你的贴子，很理智 。

边走边看边侃

KelVinLiu 发表于 2011-11-29 09:14 AM
博雅轩根雕跨年活动疯狂特价(2011年11月29日——2012年1月31日)
我们愿用真诚的态度和实惠的价位为您提供 ...

终于看到主题了，，，，，，楼主是有思想的聪明人，利用这一敏感话题吸引人气进而推销产品，所谓声东击西、暗渡陈仓啊，
2012年收官之时，我会再把这个贴子顶起来，用时间和现实来检验这个贴子，如果房价涨了，我会找上你的店门讨说法，哈哈

边走边看边侃

本来我要买，看了楼主的意思还是不买为好，年底见分晓啊，跌了省下钱我买你红木家俱，涨了找楼主赔上。

边走边看边侃

洗洗睡吧，认真的看了这个贴子用了一个小时还多，希望没被误导。

wangqiuzhuzhu

呵呵  暴风雨的前夜。
最后的坚持。

淘淘鱼

wangqiuzhuzhu 发表于 2012-2-21 10:49 AM
呵呵  暴风雨的前夜。
最后的坚持。

楼主能告诉我天亮的时间吗

KelVinLiu

边走边看边侃 发表于 2012-2-21 01:28 AM
本来我要买，看了楼主的意思还是不买为好，年底见分晓啊，跌了省下钱我买你红木家俱，涨了找楼主赔上。

兄弟，感谢你支持本帖子。

但是你要冷静的看待该问题。这本质上是一个博弈的过程，这个博弈是由地方政*府、中*央*政*府、地产商之间利益不一致造成的。你要知道从1998年到现在房地产经历了十几年的发展，从最初大家对地产并不感冒到近几年的疯狂，是一个逐步的过程。当然我们也希望这个回归的过程也应该是逐渐的过程，任何的突变只能伤害整个经济，是管理层不喜欢看到的。毕竟我们眼前有很多国家地区的前车之鉴。如果国家不出面去干预，那最后的走势很可能是要走日本的老路了，可能在1988年的时候日本东京的房价涨到最顶峰，接下来日本政*府采取激进的措施，房价短时间内暴跌，彻底冷却了地产市场，伴随而来的是日本经济的20年衰退，如今的房价只是当初最高峰的1/6。我们显然不想重蹈覆辙，所以我们先采用行政性的限购限价等措施，为的就是暂时改变市场的供求关系，等到市场化的方法制定完毕推向市场，使得房地产的市场重归理性。不得不说的是，这个过程是一个长期的过程，不是几个月就可以完成的，所以我一直强调短期看是一二季度。短期内不排除会发生价格和量的波动，但是长期来说，这个市场不会再像以前那样疯狂了，要不我们迟早要被美国这样的流氓国家做空。

     就淄博市场而言，可以对比下济南的房价，你就会发现张店的价格确实不低了，西边的楼盘一个挨一个，不知道如此多的房子谁来住？毕竟我们的流动人口并不多。所以，还是那句话，对于某个具体区域，要多观察，不要盲目乐观，也不要盲目悲观，市场永远是对的。

KelVinLiu

请大家多关注马上到来的*两*会对于房地产的官方表态，对于某些人*大*代*表或者政*协*委*员的说法定不代表官方意见，听听就行，毕竟他们也要为自己集*团的利益代言。请大家要注意区分。

边走边看边侃

严重继续关注房价走势，非常喜欢红木家俱，不一样的品质。非托

KelVinLiu

qqke79 发表于 2012-2-21 01:23 PM
关注北京“两——会”的消息，才能了解未来的房地产走势。旮旯里的敏感词太多了

呵呵，经常发帖子的人都知道，我们这个论坛搞得像是归朝鲜管，什么破烂词汇都是敏感，我看是过敏，在天涯水木上常见的词，在这里全是敏感的。害的我经常要花几倍的时间屏蔽敏感词。

KelVinLiu

国内最大的四大地产巨头纷纷降价，宣告降价正式开始。

万科保利等龙头房企齐降价 实际幅度或超预期

新年伊始，更大范围的楼市降价潮正在发酵。与此前恒大、龙湖、绿地等民营房企引领降价潮不同，新一轮降价的擎旗者变成了保利、招商地产等大型国企。而根据上证报近日调查，万科、龙湖等全国性房企也将陆续加入降价大军。即便如仁恒置地这样的实力外企，也难逃降价一役。至此，三大类房地产企业无一避免地被卷入其中，降价正在从部分房企的个案性事件，向更大范围扩展。

万保招金”集体进驻降价大军

上证报**近日从机构调查数据显示，2月以来，启动降价的全国性房地产企业数量越来越多，其中包括中铁置业等国资企业，也有碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。

而最吸引市场目光的莫过于大国企保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)。2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折。成为上海今年高调降价的典型项目。

此外，2月以来，保利在全国启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。不过这些楼盘的降价幅度并没有上海保利叶语明显，多为全款9.7折至9.9折。

另一家于近期启动降价的大国企是招商地产。有消息称，2月18日起至3月31日之间，招商地产推出“真情越百年·春惠大地利在龙年”的感恩回馈活动，分布在全国14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动。其中招商在厦漳的4个项目——招商·海德公园、招商·卡达凯斯、招商·假日365、招商·花园城，部分房源折扣达到8.5折。

金地方面，近期有消息称，金地集团上海宝山项目金地艺境低调开盘，单价低至1.1万元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根据上海网上房地产的官方数据，该项目彼时售出的250套，其成交均价高达17062元/平方米。更早前，金地艺境成交价格曾经达到21000元/平方米。

万科方面，2011年，上海万科计划销售总金额超过110亿元。从月份计划来看，3月是万科销售任务最重的一个月，总计去化房源可能接近千套。知情人士透露，为完成艰巨的销售任务，万科很有可能制定一个更有竞争力的销售策略，比如，一个可能在4月开盘的重点楼盘五街坊项目，预计销售价格可能较早先预想价格有近30%的下调。

至此，万保招金四大标志房企正在或即将启动新一轮降价策略。受此带动，更大规模的价格大战将在一季度的最后一个月展开。

边走边看边侃

KelVinLiu 发表于 2012-2-22 10:44 AM
国内最大的四大地产巨头纷纷降价，宣告降价正式开始。

万科保利等龙头房企齐降价 实际幅度或超预期

说点题外话，问下楼主，四万元能买到什么红木家俱？普及点红木鉴赏知识吧。]

KelVinLiu

边走边看边侃 发表于 2012-2-22 11:14 AM
说点题外话，问下楼主，四万元能买到什么红木家俱？普及点红木鉴赏知识吧。]

也要看买什么具体的家具了，买沙发八件套还是方桌套件，一般的这么多钱可以买很多鸡翅木这种红木材质的家具，红酸枝这些贵重的红木买不了，这些材质成本太贵了。

边走边看边侃

以沙发八件套为例吧，貌似有的用料多，有的用料少。年前2个朋友分别买了套四万多的八件套，有的像光板，有的包着布料。这个价的木材怎么样？

KelVinLiu

他们买的是什么材质的，如果鸡翅木的话算是比较贵的了，我感觉他们买的有点贵。当然这个价格也要看用了多少材质了，用料多少非常影响价格。呵呵。再有问题，站内消息吧。要不别人以为我们两个在唱双簧。这样不好。别偏离整题。我在这里也是基本上娱乐一下，说出我对一些问题的看法，也锻炼一下自己。

KelVinLiu

万保招金四大标志房企正在或即将启动新一轮降价策略。受此带动，更大规模的价格大战将在一季度的最后一个月展开。

揭秘国资房企降价：政策预期更加明确

春节过后，各大房企纷纷制定新年战略，降价成为越来越普遍的选择。就在**在行业内展开调查的昨天，知情人士透露，一家全国性房企的地方负责人正在北京向总部老总汇报今年的销售计划。而地方机构拿出的，就是一份更有“轰炸性”的降价计划。“去年，这家企业因为较早引领了降价潮，快速回笼资金，成为去年楼市热点话题。到去年底，他们的部分楼盘回归到降价前的价格，但其实只是为今年的降价做准备。而根据预测，今年开发商给出的底价不会高于去年折后价。”上述知情人士称。

开发商今年普遍降价的预测其实早已在市场上出现。今年1月，恒大地产宣布今年的销售目标为800亿元，与去年实际销售业绩基本持平。而知情人士称，不排除恒大今年继续执行8.5折优惠的价格策略。为此，去年底，恒大已经悄然将降价楼盘回复至原价，均价达到7000元/平方米。恒大地产董事长许家印委婉表示，这确实是营销策略的考虑。也就是说，回归原价是在为今年降价留出空间，再次执行8.5折优惠后，恒大全国楼盘均价将再次低至5500元左右。而在许家印看来，这个价位，就是中央对合理房价的定义。

需要注意的一个现象是，去年开始，首轮降价确由民营企业牵头，其中包括龙湖、富力、星河湾等。业内人士称，相对于国有企业，民营企业率先降价的原因有三：一是民企融资成为较高。“普遍来看，国有企业融资成本在8%至9%，而民营企业融资成本高达18%左右。这年10%的成本几乎相当于一个高地价房地产项目的全部利率。如此大的成本差别导致国资更有坚持不降价的理由。”哈尔滨一家民营企业负责人告诉**。

民企率先降价的第二个原因是，确实有部分激进型民营企业在地价高位时入市拿地，而几乎所有上一轮地王项目都面临房价与地价严重不匹配的尴尬。资金压力致使房企要么缓开工，要么低价套现。再加上去年年底大量工程款和到期贷款需要支付，民企于去年大幅降价就在情理之中。有业内人士曾经透露，绿地就曾经拖欠工程款，最终以房抵现，折价后支付给施工方。

彼时，大量国有企业尚未进入降价大军。一位国企负责人告诉**：“既然我们尚有实力，一定是能挺到什么时候就挺到什么时候。毕竟单价每降1000，意味着一套房子动辄百万的损失啊，这不是小数目。”

而保利、招商等国资企业此次高调降价，似乎意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识。有消息人士透露，一家大型国企在春节后参加了一次国资委组织的内部会议，随后，这家房企就展开了全国降价促销。而业内分析，这很有可能是中央调控信息在国资领域得到深入传达。由此，不排除更多国有企业陆续进入降价阶段。

降价有明有暗 实际幅度或超预期

房企降价不可避免。市场更关注的是幅度与程度如何？从目前情况看，与年前动辄7折的折扣幅度不同，这一轮国资为代表的降价潮并未比上一轮有更大折扣，而多以8至9折为主。究其原因，易居中国分析师薛建雄表示，去年的大幅度折扣主要是开发商年底巨大的资金压力所致。到今年，开发商开发节奏放缓，拿地节奏放缓，成本压力不大。加上去年7至8折的优惠体现出很好的销售效果，因此开发商更愿意在今年以稍小的折扣幅度试探市场。

而从销售情况来看，以保利叶语为例，市场人士称其销售效果已经不比去年其他8折盘的销售景气度。因此，不排除更多企业出现接近8折或更高的折扣幅度。

折扣幅度虽然不比去年，但参与的企业数量却在增加。薛建雄表示，降价正从个别企业个别楼盘的个案行为，变成越来越多房企参与的普遍现象。如果调控政策没有较大调整，到今年7、8月，将是房企普遍降价的高峰期，全年调控效果或在那时候突出显现。

与降价幅度有关的另一个现象，开发商实际销售价格可能较报出的优惠价更低。以仁恒置地在上海的高端物业森兰雅苑为例，该楼盘今年初在网上房地产的销售价格高达4.3万元/平方米，而近日，中原地产销售部人士告诉**，因为销售不佳，仁恒于3天前启动二手中介联动营销，下调后的均价为3.5万元/平方米。如果购买1至5层小户型房源，房价更可能低至3.1万元/平方米。“3.1万的价格你在售楼处是问不到的，只有确定你有购买意向，开发商会愿意和你进一步讨论价格，这个低价是我们在带客户与开发商谈判过程中了解到的。”中原地产人士称。

在采访中，**也发现，包括绿城、星河湾、仁恒等众多房企都有折后再折的降价空间，实际成交价格或更低于目前市场公布的优惠幅度。

KelVinLiu

“今年房地产投资增速将会下降，行业调整仍将继续。”秦虹表示，今年房地产市场的走势相对明朗，因为中国房地产调控政策是相对确定的，所以房地产市场发展也是确定的。秦虹强调，调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇。另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场，通过对经济工作会议精神的理解，今年房地产政策会有一个稳定的预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。

我觉得上面说出了一个很重要的问题，就是政策预期的稳定性，不能说虽然现在限购限价，但是半年后的政策走势并不明朗，那很多人就会担心房价是不是会再次抬头，大家就会犯嘀咕，是不是现在就该买了。如果是这样，调控的效果就会大大折扣。所以稳定的政策预期非常重要，要让大家觉得这将是一个常态化的过程，比如明确告诉大家，现在的限购政策是在等待全国住房信息的联网，进而使房产税的征收，这就让大家明白，这个政策是具有稳定的延续性，你就明白了房价以后再也不会大涨了，这就稳定了市场。

KelVinLiu

两*会房产专题报道之一：

楼市静待两*会精神 开发商赌市场出现惊天逆转

今年1月，多地楼市成交创下近3年同期最冷清的历史。

近日一监测报告称：1月，包括北上广深一线城市和主要二线城市的40个重点城市中，逾八成城市成交环比下跌，13个城市跌幅超过50%。

其中，北京、上海、深圳楼市销量分别环比下跌69.98%、 43.78%、57.02%；二线城市青岛下跌73.68%，杭州环比下跌64.76%，成都下跌近5成，诸多城市交易处于多年来最低谷。“受元旦及春节影响，房价大幅下跌。”多位专家判断。

尽管如此，本报记*者采访住建部获悉，今年经济增速放缓，楼市调控至少半年难言放松，政策的全面转向仍为时尚远。面对价格僵持、成交低迷下，如何度过楼市的寒冬，成为当下各方新一轮博弈的焦 点。

“针对低迷的楼市，现在只有静观其变，要说楼市的调控有什么变化，那也要等今年两*会后，因为两*会期间楼市还将是代表热议的话题。”全国工商联房地产商会会长聂梅生向本报记*者表示。

两*会后或有新政

“下降通道是否开启，价格拐点是否到来，将拭目以待。”顾海波认为，1月，成为交投双方重新预判未来楼市的缓冲期。

眼下，限购令即将到期，从国家对2012年楼市调控的态度来看，限购延期应该是势在必行。记*者采访获悉，西安的限购令即将到期，与西安一样，很多城市的限购令即将到期。

“这些到期的城市限购令还将延期，像芜湖一样出*台激进措施的地方必将遭遇扼杀。”多位接受记*者采访的专家说，从中央的态度来判断楼市政策依旧未变，楼市未必会回暖。地产专家张大伟表示，随着楼市回暖，应当预防房价过快反弹。

聂梅生告诉记*者，2012年的房地产业将迎来真正理性回归，而合理的回归应该趋向于CPI指数。

“近期中央经济工作会议关于房地产的原话中很重要的一点就是，坚持房地产调控政策不动摇，而且住建部根本不会出*台新的楼市刺激政策，如果说要真正出*台什么政策的话，就要看今年两*会了，就算有新政出的话，也是对此前部分政策的完善。”聂梅生说，住建部的态度依然没有改变。不过，住建部一内部人士称，楼市的观察期将在今年6月份结束。

在2012年政策调控将持续的背景下，房企更应该理性面对行业变局带来的系列调整，房企多数以稳健现金为主体，将现有项目销售更多放在存量的消化之上，择机调整期思路。

也有专家称，1月楼市陷入低谷以来，中房协和其他房地产组织是否会为争取适当的房地产鼓励政策奔走呼吁，提交建议书，呼吁放开限购、限贷等措施，目前还不明朗。

“目前不好说，还需要一点时间。”聂梅生断言，房地产调控政策的维稳以及房价的稳定回调将会持续到明年上半年。

而晟城地产相关人士告诉记*者，楼市风云变幻，2012年很有可能会上演2008年楼市的惊天大逆转。“今年公租房大量入市，对楼市调控将起到一定的积极作用，当然也将影响整个楼市。”该人士说。

张大伟则表示，目前市场上除极个别成交可以实现利率折扣以外，均以基准利率为主，但这也改变不了楼市的低迷状况。

幸福有多远？

很佩服楼主的坚持，对这个问题的严谨思考，逻辑分析。。。。你完全可以当个人大代表什么的，，本人受益匪浅，，说句题外话，我们是同行，我是做红木家具的，，