欢迎大家一起讨论：关于淄博楼市走向的一点看法

KelVinLiu · 发表于 2011-10-24 15:15:44|来自：中国山东淄博

本帖最后由 KelVinLiu 于 2011-10-24 03:16 PM 编辑

上海一家楼盘降价3成遭上百老业主包围抗议
http://news.qq.com/a/20111024/000604.htm

看看吧，北京上海这样的事情已经在发生了，先涨先跌，后涨后跌。这也是规律使然。

KelVinLiu · 发表于 2011-10-24 15:30:12|来自：中国山东淄博

摘自经济观察报2011年10月24日：

“房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。接受《经济参考报(微博)》**采访的专家认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼资金。

Wind统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156 .4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。

上市房企业绩滑坡可以从一组成交量数据中看出端倪。中原地产监测数据显示，9月全国30城市新建商品住宅成交面积环比减少3%，同比大减35%，“金九”盛景未能出现。今年1至9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、广州市场成交同比降幅均达到40%以上。主要二线城市前三季度成交量同比减少11%。

另据中国指数研究院统计数据，10月过半，楼市成交遇冷，多数城市周均成交同比大幅下降，且多数降幅在50%以上，“银十”很难达成。10月3日至9日监测的33个城市中，31个城市成交量同比下降，其中20个城市成交量跌幅在50%以上；10月10日至16日监测的35个城市中，28个城市成交量同比下降，其中14个城市成交量跌幅在50%以上。

受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货指标来看，上述房企三季度存货达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195亿元。”

KelVinLiu · 发表于 2011-10-24 15:30:49|来自：中国山东淄博

链家地产首席分析师张月表示，目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。此外，中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。

一位房地产开发商告诉《经济参考报》**，目前政策对房企银行贷款、房地产信托、股市再融资等渠道基本都堵死了，而销量的持续下滑更是“雪上加霜”，房企资金链越绷越紧，通过卖股权、卖土地、抛售金融资产、降价促销等途径加速回笼资金已成为很多房企无奈的现实选择。

自今年5月起，中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，至9月加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销。但总体而言，今年下半年以来的降价速度和幅度相比2008年仍较为有限。

张月表示，大型房企的财务状况虽比中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元，成为房企一种新的融资策略；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。

申银万国研究报告指出，目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元，同比增长17.4%，但环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%，占比从8月的16.2%下降到15 .7%；自筹资金占比继续上升，达41.2%，创历史新高。日前**的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策，都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大，开发商资金压力继续增加。与此同时，销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》**采访时说，分析开发企业资金来源构成变化趋势可以发现，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1至2月的22%下降到1至9月的15.7%；企业自筹资金比重大幅上升，由1至2月的34.4%上升到1至9月的41.2%。另外，个人按揭贷款比重和利用外资比重有所下降，定金及预收款比重小幅上升。由此可见，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。

杨红旭认为，在信贷政策紧缩、通胀率仍相对较高的背景下，四季度融资环境仍然严峻，预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。

凭窗听雨 · 发表于 2011-10-24 16:06:27|来自：中国山东淄博

跟老百姓的收入比起来来，说句实在话，现在房价就算跌一半都太高，问题是现在不只房价高，什么都高，只不过买房子需要的钱数量太大才显得重要罢了，现在的高房价其实还是由于**分配不均造成的一部分人占有了其他人应该占有的部分，不从根本上解决是解决不了任何问题的......

KelVinLiu · 发表于 2011-10-24 16:16:32|来自：中国山东淄博

凭窗听雨发表于 2011-10-24 04:06 PM
跟老百姓的收入比起来来，说句实在话，现在房价就算跌一半都太高，问题是现在不只房价高，什么都高，只不过 ...

同意，都是08年四万亿惹的祸，通胀太厉害了。不过貌似高峰已经渐渐过去了，现在的问题是我们马上就要迎来紧缩了。日子也不好过了。美国佬和欧洲佬的家里都已经出问题了。

初出茅庐 · 发表于 2011-10-24 17:06:54|来自：中国山东淄博

本帖最后由初出茅庐于 2011-10-24 05:07 PM 编辑

现在房子问题已经上升到了ZZ的高度，我D抓经济不行，搞ZZ可是好手啊！

KelVinLiu · 发表于 2011-10-24 17:12:24|来自：中国山东淄博

哈哈哈，是这样的提高到zz高度也好，说明他们认识到问题严重性了，在透支未来啊

初出茅庐 · 发表于 2011-10-24 17:13:37|来自：中国山东淄博

在中国，由于人口众多，土地变成了稀缺资源，中国人炒房，说白了，就是因为看到了土地的稀缺性。为了防止投机，真正让房子回归其住所的本质，那只能用收取高额物业持有税的办法。对于两套以上住房，或者人均面积30平米以上的，高额征税。二手房转让中利润部分，收取高额的交易税。这些做法在国外都有很好的实例。不要逼迫我们的D，为了执政根基，他们会这样办的。

初出茅庐 · 发表于 2011-10-25 08:22:48|来自：中国山东淄博

上海1.9万/平米的房子，降价到1.1万了。

七位数 · 发表于 2011-10-25 15:01:24|来自：中国山东淄博

淄博的房子也就是3500-4500之间是合理的。

麦杆 · 发表于 2011-10-25 15:41:00|来自：中国山东淄博

七位数发表于 2011-10-25 03:01 PM
淄博的房子也就是3500-4500之间是合理的。

很可惜啊，以现在淄博市地王频出的地价还真达不到这个水平。
创业又搞了一个地王，据说382W/亩，容积率2.4，这样楼面地价接近2400/坪。以现在的钢材、水泥、人工的价格算，高层的建安成本至少1600/坪。然后国家收的各种的税费约1000/坪，然后再加上开发公司的管理成本，员工工资，还有从银行贷款的利息，也折合到成本里大约也需要1000/坪。然后再给开发商1000/坪的利润。销售价格大约就是 2400+1600+1000+1000+1000＝7000/坪~

七位数 · 发表于 2011-10-25 15:44:08|来自：中国山东淄博

呵呵。难道房地产只允许赚钱，不允许赔钱吗。

醉后的沉默 · 发表于 2011-10-25 18:38:34|来自：中国山东淄博

这个如何？

KelVinLiu · 发表于 2011-10-25 19:37:16|来自：中国山东淄博

麦杆发表于 2011-10-25 03:41 PM
很可惜啊，以现在淄博市地王频出的地价还真达不到这个水平。
创业又搞了一个地王，据说382W/亩，容积率2 ...

哈哈哈，这位给大家立了个靶子，大家也不妨都来算一算各个楼盘的成本，也好对各个楼盘的品质有个把握，便于以后房子跌了出手。这位兄弟的算法实在是不敢恭维，你确定算的是淄博的不是济南或者别的地方的？

e-79 · 发表于 2011-10-25 20:19:28|来自：中国山东淄博

撤退，再不撤就来不及了

KelVinLiu · 发表于 2011-10-25 20:38:49|来自：中国山东淄博

e-79 发表于 2011-10-25 08:19 PM
撤退，再不撤就来不及了

还有时间，一线城市才开始跌，淄博还得再等等。明年应该会比较难熬。

初出茅庐 · 发表于 2011-10-26 08:07:31|来自：中国山东淄博

本帖最后由初出茅庐于 2011-10-26 08:08 AM 编辑

麦杆发表于 2011-10-25 03:41 PM
很可惜啊，以现在淄博市地王频出的地价还真达不到这个水平。
创业又搞了一个地王，据说382W/亩，容积率2 ...

貌似一期地王跟二期这个地王，地价相差不大吧。你可知道，一期第一次团购价格可是4500元/平米，第二次团购价格5500/平米啊，按照你算的7000成本，难道创业赔钱卖了？！

初出茅庐 · 发表于 2011-10-26 08:17:53|来自：中国山东淄博

其实，房价的上涨，不完全是因为地价的上涨。我举个例子，中润华侨城大家都知道，他的土地可是一次性购置，当年购置成本应该很低，一度团购价格在2000元/平米以内，但是现在的价格不也炒到6000以上吗。其地价未变，难道是人工成本、建筑材料以及国家税赋成本增加了三倍吗？显然不是！
在中国，房价的变动，主要还要看政策，中国是政策市！！！

gjyy111 · 发表于 2011-10-26 09:07:52|来自：中国山东淄博

楼主的题目是讨论淄博的房事：
所以有几个问题要注意，一是淄博很个性，一度房价位居全省后几位，即使现在也排不到五六位，其涨跌可能与其他城市不太一致；二是报道还是少信，光说哪里哪里降了几千，可百姓感觉不到，因为他说的可能就是最高端的房子，因为低端的他看不上眼，人家也没跌那么多；三是淄博地王频出，羊毛长在哪？四是国家调控里有一句话：“抑制房价过快增长”，没看到降价的字眼。真降了，地方政府也不同意，最近许多地方变相松绑就是一个佐证；五是大家希望的是房价跌，可现实是量跌价滞；
如果淄博房价真的跌回3500，那全国其他大中城市要跌多少？房事是不是要乱套？国家经济可能要完蛋！！！
国家一方面在调控，一方面大力建设廉租房，这些措施短期内应该会抑制房价上涨，但有一个不容忽视的问题，中国有N多农村人，随着城市化进程加快，农村的独生子女上完学也不愿回村，所以房子是有刚性需求的，这一点你可以看一看，你周围是否居住着进城的农村人买的房？
我的观点是：短期内会维持现价不涨，甚至还会出现小幅下跌，但长期看，一定会涨！

moran0000 · 发表于 2011-10-26 09:17:43|来自：中国山东淄博

KelVinLiu · 发表于 2011-10-26 11:31:16|来自：中国山东淄博

本帖最后由 KelVinLiu 于 2011-10-26 11:44 AM 编辑

首先，大方面我同意您的看法。但具体来说，短期到底是之多长时间？从全国来说房价已经透支了未来很长一段时间的房价涨幅，因此一个强力的脉冲拉上去，需要足够多的时间回调震荡来达到合理的价位，脉冲也大，需要的时间越长。正如您提到的淄博在全省各市中房价涨幅并不大，所以回调也可能会相对温和。但有一点值得商榷，那就是大家思考下为什么淄博这样的准二线城市为什么房价涨幅并不高？我感觉楼市类似于股市的题材炒作。淄博好像没什么特别的题材，我们不是省会，不靠沿海，环境不好，高校也少，真正的富人不多，流动人口不多，等等等等。没有题材的楼市怎么会让投资者充满想象力呢？淄博的楼市走势肯定受制于全国的走势，不会走出独立行情。只是时间先后和价格波动幅度不一样而已。还请大家认识清楚。
第二，你说的大量的农民进城和学生就业需要大量的房子，这是刚性需求，这也正是地产商在各种媒体反复忽悠的地方。进城的数量到底有多大，地产商的供给又有多大？现实是很多房子都是投资性质的，水表和电表都是从来不跑的；再者，农民并不会盲目的进城，进城的要不是做生意有钱的，要不就是自己的土地被征用被赶上了楼，这种情况下他们的房子不但不需要钱，还会会多补几套，他们也不会造成刚需。所以说，这个刚需是有，但是并没有那么强。尤其是房价如此高，能满足刚需的人群越来越少。

七位数 · 发表于 2011-10-26 13:25:12|来自：中国山东淄博

KelVinLiu 发表于 2011-10-26 11:31 AM
首先，大方面我同意您的看法。但具体来说，短期到底是之多长时间？从全国来说房价已经透支了未来很长一段时 ...

分析的很透彻。。如果说济南的房价开始降，那么半年后淄博就会降。

gjyy111 · 发表于 2011-10-26 14:25:08|来自：中国山东淄博

今天又看到淄博晚报消息
标题：2011年我市8700套保障性住房任务超额完成，“十二五”末保障性住房覆盖面将达20%以上
中心城区2700套经适房全部封顶
摘选1：上午11：30，在中德亚运村(三期)经适房项目申购处，**碰到了正在填写申购表的王女士。“现在房价这么高，对我们这些住房困难家庭来说，每平米不到3000的经适房帮我们圆了住房梦。”
摘选2：。。。目前108套廉租房有56平米、54平米和42平米三种户型。。。

看点一：经适房到3000了；看点二：保障性住房对于无房户仅能解决个住所。

gjyy111 · 发表于 2011-10-26 14:46:08|来自：中国山东淄博

blnst 发表于 2011-10-26 02:34 PM
打个比方，不久的将来也许会出现，馒头价格翻倍了，工资涨一点点，房价还是现在的价。

这种可能是有的，通胀嘛。。。

初出茅庐 · 发表于 2011-10-26 15:11:54|来自：中国山东淄博

gjyy111 发表于 2011-10-26 02:25 PM
今天又看到淄博晚报消息
标题：2011年我市8700套保障性住房任务超额完成，“十二五”末保障性住房覆盖面将 ...

老百姓买房不是就是个住所吗？难道是宫殿，那是有钱人买的。
貌似中德3000是最好的楼层价格吧？六层貌似是2300左右吧。

gjyy111 · 发表于 2011-10-26 16:37:06|来自：中国山东淄博

不解释，你懂得

初出茅庐 · 发表于 2011-10-26 16:49:46|来自：中国山东淄博

不用解释，现在中介日子比较困难，大家都明白，哈哈

麦杆 · 发表于 2011-10-26 17:39:51|来自：中国山东淄博

本帖最后由麦杆于 2011-10-26 05:41 PM 编辑

初出茅庐发表于 2011-10-26 08:07 AM
貌似一期地王跟二期这个地王，地价相差不大吧。你可知道，一期第一次团购价格可是4500元/平米，第二次团 ...

创业还真没赔，不仅没赔还简直是空手套白狼~
齐悦花园是312W/亩，容积率为2.8，共8栋百米高层，楼面地价1600+。团购一般是首付30-50W不等，2-3年左右拿房，这是直接交给开发商的，而这个时候连施工图可能还都没有。这种团购实际上是一种变向的民间融资。以30和50W为例，三年的银行贷款利率6.65算，利息分别为6W和10W了。按每套100坪算，节省下来的利息成本就是1000/坪。如果从民间融资的话，成本就更高了。一般在建筑行业里，大部分都是施工单位垫资盖楼的。然后等楼盖到可以拿到预售证的时候，再让业主开始办房价，收全余款。
1600（楼面地价）+1600（建安成本）+1000（税费）＝4200，融资成本为0，税费也可能是因为多为政府面机关团购还有优惠也未可知，而且我还怀疑齐悦花园土地的出让金，创业也只是交了一定的保证金，等整个项目盘活以后，再补齐全额的土地出让金。
这样加上少部分的利润，创业就可以以一期4500左右的价格开始团购。到二期5500的价格，利润就相当非厚了，更别说后期房产了。地产项目只要资金楼盘开始滚动，利润就会源源不断。
这个时候你可能也发现了，创业除了拿地交的保证金外，再也没用自己的钱盖楼。这算不算是空手套白狼。

声明：以上内容纯属虚构，如有雷同纯属巧合。

KelVinLiu · 发表于 2011-10-26 19:37:13|来自：中国山东淄博

麦杆发表于 2011-10-26 05:39 PM
创业还真没赔，不仅没赔还简直是空手套白狼~
齐悦花园是312W/亩，容积率为2.8，共8栋百米高层，楼面地 ...

上面的故事大体上就是如今地产商玩的空手道，所以一旦房子不好卖了，日子岂不是很难过了

醉后的沉默 · 发表于 2011-10-26 19:53:34|来自：中国山东淄博

麦杆发表于 2011-10-26 05:39 PM
创业还真没赔，不仅没赔还简直是空手套白狼~
齐悦花园是312W/亩，容积率为2.8，共8栋百米高层，楼面地 ...

以上绝无虚构，如有雷同，欢迎对号入座，请坐好。