欢迎大家一起讨论：关于淄博楼市走向的一点看法

淘淘鱼

今天上午，市规划局技术科科长在齐盛作了一个很好的报告，张店新区建设起点很高，轻轨建设已经形成四套方案，我们有理由相信，淄博明天会更好。

KelVinLiu

淘淘鱼 发表于 2012-3-14 04:29 PM
今天上午，市规划局技术科科长在齐盛作了一个很好的报告，张店新区建设起点很高，轻轨建设已经形成四套方案 ...

张店用得着建轻轨吗 净瞎花钱

淘淘鱼

KelVinLiu 发表于 2012-3-14 04:46 PM
张店用得着建轻轨吗 净瞎花钱

快速交通把五区三县连为一体，缓解交通压力，方便群众出行。
可以在区县买房，在张店上班，抑制中心城区房价，拉动区县楼市。

淘淘鱼

这是个好事。

皮皮乖

总理表示地产调控不动摇影响，地产板块午后暴跌拖累大盘，截至收盘，地产板块整体跌幅5.25%，盘面看，荣安地产[8.33 -9.95% 股吧 研报]跌停，合肥城建[6.89 -9.82% 股吧 研报]、中茵股份[6.84 -9.64% 股吧 研报]、莱茵置业[4.03 -9.64% 股吧 研报]、天津松江[5.18 -9.12% 股吧 研报]、泛海建设[4.85 -9.01% 股吧 研报]跌幅逾9%，跌幅5%以上的个股多达70多只。

KelVinLiu

淘淘鱼 发表于 2012-3-14 04:48 PM
快速交通把五区三县连为一体，缓解交通压力，方便群众出行。
可以在区县买房，在张店上班，抑制中心城区 ...

建轻轨一公里多少钱，怎么得几千万吧，从淄川到张店20km，上十亿了啊，不是个小数目

孑文

淘淘鱼 发表于 2012-3-14 04:48 PM
快速交通把五区三县连为一体，缓解交通压力，方便群众出行。
可以在区县买房，在张店上班，抑制中心城区 ...

区县房价还要在拉升吗！桓台和临淄都比张店高了。

找个工作很难

对。。。不说花多少钱。。我们住张店的 受多少 交通阻塞的压力。。。。。。。
原来，开始出。高铁不是。。济南。。到张店30分钟啊。。张店上班 济南。。回家住。。也行啊，，，

一出那个。。。。博山 淄川 杂弄。。。。到最后还坑老百姓。。。。有钱的  囤上。。3套4套的 太轻松了。。

找个工作很难

卖上 2手房子 才知道。。。有多少 毛坯 房子。。。。。。。

大家基本。。到 30W到50W。。。但是 这个价位的只能买阁楼  或者。。95年左右的房子。。

阁楼老百姓。。都不西买。。你不西买。。。你住什么啊？？哎。。都 是4 6 不通的人。。
阁楼30W 带个车也比。你那。 。破 40W的 95年房子强啊。。。。不知道杂想的都。。。。。。

淄博人民很行

e-79 发表于 2012-3-14 03:34 PM
房价还远远没有回到合理价位
长期看空淄博房产理由：
中老年有产者在流出淄博还裹挟着大量资本，驻守此地 ...

还理工大迁出，你这哪年的信息？

阿手

买房也不全是为了上班工作,更多的恐怕是学区房问题吧,这个谁也不谈,涨吧涨吧,有房的谁手里没个2-3套,谁怕跌呀!

KelVinLiu

阿手 发表于 2012-3-14 07:27 PM
买房也不全是为了上班工作,更多的恐怕是学区房问题吧,这个谁也不谈,涨吧涨吧,有房的谁手里没个2-3套,谁怕跌 ...

哈哈，看来国*家又要有相当一笔税收了。，而且是每年一次。。。。

KelVinLiu

最近随着房价的松动估计有不少刚需买房，但是如何防止买房后房价继续下跌带来损失呢？有个比较好的方法是计算该楼盘的成本价，如果你卖的价格在成本价以上并不多的时候房价继续下降的风险就会变小，当然谁也不知道随着调控的持续这些楼盘会不会跌破成本价出售。但是计算一下成本做到心里有数总是好的嘛：

防假跌网传买房新招：就楼盘成本看降价空间

目前，武汉市场很多楼盘加入了降价大军，这让想购房的市民心里打鼓：到底买什么样的房子能抗跌?在传统的“品牌房企、地段保值”等要素之外，一些市民开始为楼盘算账，估算出中意楼盘的大致成本，如果目前售价比估算成本高出几成，抗跌性就很差。这样算账买房，是否真能避免房价下跌?

就楼盘成本看降价空间

日前，有网友通过土地拍卖的公开数据和大致的建安成本等，估算出了两个楼盘的大致成本，称可以从楼盘成本看降价空间。

如南湖片某楼盘，当初拿地的价格是10.3亿元，合楼面地价就是1616元/平方米;该楼盘为高层，小区绿化等环境不错，估算其建安成本2200元/平方米。税费包括税、营销费、管理费、资金成本等，一般是楼盘售价的25%左右。例如该楼盘卖8000元/平方米，则税费成本大约2000元/平方米。该楼盘的大致成本为楼面地价+建安成本+税费，共计5816元/平方米，利润为2184元/平方米，毛利率27.3%，也就是说，楼盘若保持微利，还有足够降价空间。

该网友认为，想买房的市民可以通过公开的土地成本等资料，举一反三，分析楼盘的成本和售价。利润空间小的楼盘，大幅降价的空间也小，购房人也不用担心买房之后开发商马上降价抛售了。

国土部曾调研武汉楼盘成本

上述网友的算法对不对?业内人士介绍，商品房成本主要由地价、建安成本、税费三部分构成。建安成本、税费各占房价20%左右。2009年，国土资源部曾对全国620个项目的成本进行调查，数据显示，这些项目地价平均占房价的23.2%。当时，武汉被列入调查的有14个楼盘，地价成本占房价的28.8%。14个楼盘中，既有售价过万元的市区楼盘，也有三环线附近楼盘。

**昨采访了一些开发商，不少人认为上述网友的算法比较笼统，并不准确。因为楼盘的土地成本可以查到，但是资金成本、税费和管理成本等，因每个企业不同，无法有统一的比例。

中国指数院华中分院指数副总监李国政认为，网友的算法可以借鉴，粗略计算虽然不能知道楼盘的准确成本，但可以对其售价是否虚高有个大致了解。房价下行态势下，买房，确实需要购买品质好、地段佳、甚至房价不要有太大泡沫的房子。

不过，也有房企负责人认为，房价的“底”并不能与成本简单划等号，在市场非常低迷时，跌破成本也会有人卖房。

乐乐牛

理工大要迁出吗？真的迁出淄博房价可能要降，但是我怀疑真实性
轻轨预留空间不代表马上会建，淄博再过十年也不可能建设。更多的是一种长远规划吧

KelVinLiu

乐乐牛 发表于 2012-3-15 07:55 AM
理工大要迁出吗？真的迁出淄博房价可能要降，但是我怀疑真实性
轻轨预留空间不代表马上会建，淄博 ...

这样的话就合理了，有个远景规划摆在那是可以的。

e-79

KelVinLiu 发表于 2012-3-14 04:24 PM
看的我是心惊胆战。。。。。。。。

短期看涨，中长期看跌，10---15年内淄博必然会出现本地人口负增长，又不可能有大规模外来人口补充。没有足够的需求，供给方自然就萎了。那时的房价可能比现在高很多，但相同数额额货币的购买力已大大缩水。房价已很可能出现了实质性的大幅下降。任志强说得好，房价不涨就是降了。

e-79

淘淘鱼 发表于 2012-3-14 04:10 PM
理工大学要迁出吗？信息源？

海边，沿海某地。我是石油大学毕业的，学校在东营多大的摊子啊，不是说走就走了！！人家那还是石油相关专业为主呢。在东营呆了大约40年吧。学校要发展，只能往海边去，对象在本地的咋办？？两地分居吧，为这事，离婚的教职工少说也有个十来对。校产损失可不是一般的严重啊。我们校长认为：与学校的长远发展相比，当下，甚至几年十几年的损失可以忽略不计。留在东营，学校暂时会很舒服，长期看来，不可能有大的发展。油田和地方上为了留住我校没少做工作，给地给钱都没有用。想走的，留不住。
理工大才在淄博呆了几年啊。那么多学校都往好城市搬，他要是想走，淄博拦不住的。何况外面的机会很大哦，山东理工这个校名也很适合青岛，烟台这样知名度高的城市。
校方考虑过走的计划，但具体不详。谋而后动，凤凰择良木而栖。
本地环境不是太好，将来会有超巨多的重化工业，君子不立危墙之下。

KelVinLiu

找到了一点关于山东理工大学迁址的坊间传闻，注意看帖子的时间：

2010-09-04 02:32
我理工校区原本设在胶南3000亩，由青岛出资。最后被省政府和淄博留下了。不过淄博近几年对理工大很支持。虽然很多淄博当地人对理工大嗤之以鼻，但现在理工三个一级博士点已经和山科山师平起平座了。发展十分迅速。名声一步步好起来。

2010-05-18 08:43
曾记否，，山东理工大学的主要前身，山东工程学院。。。。90年代开始兴旺，主要是学校领导好，到处找名师。。不容易

wangqiuzhuzhu

哈哈 一直坚定看涨的人现在也会看空？？真是好笑。。
以前稍微有点对地产利好的消息立马出来叫嚣一下的   坚定不移的人也会转变？？ 可笑啊可笑。
看看以前帖子里的那些话，在看看现在说的什么  呵呵 。。。

e-79

wangqiuzhuzhu 发表于 2012-3-15 01:18 PM
哈哈 一直坚定看涨的人现在也会看空？？真是好笑。。
以前稍微有点对地产利好的消息立马出来叫嚣一下的    ...

时局变了，温说了个7.5的增长率，你可以查查今年人行的计划发钞量。

淘淘鱼

不好说，等事实说话

原野居士

现在发帖都要审核了吗？

KelVinLiu

原野居士 发表于 2012-3-15 03:52 PM
现在发帖都要审核了吗？

有论坛认为的敏感词就会审核，但是本论坛的敏感词太多了。

原野居士

我目前手中有套小房子，为了孩子上学想换套学区房，但要比现在的房子少大点，楼主给个参考意见

KelVinLiu

原野居士 发表于 2012-3-15 04:37 PM
我目前手中有套小房子，为了孩子上学想换套学区房，但要比现在的房子少大点，楼主给个参考意见

你这是刚需啊，孩子上学不能等

乐乐牛

e-79 发表于 2012-3-15 01:41 PM
时局变了，温说了个7.5的增长率，你可以查查今年人行的计划发钞量。

发钞量和房价有必然联系吗？

KelVinLiu

乐乐牛 发表于 2012-3-16 09:04 AM
发钞量和房价有必然联系吗？

有关系，因为印钞太多会引起通货膨胀，房价作为投资产品必然要涨的。这也是近几年房价高涨的原因。当然民间资本缺乏投资渠道是更重要的原因。

KelVinLiu

搜房网淄博楼市一周成交统计：

2012年3月9日，淄博市共成交商品房60套，成交面积6778㎡；二手房成交27套，成交面积2074.79㎡。

2012年3月10日，淄博市共成交商品房36套，成交面积4961㎡；二手房成交0套，成交面积0㎡。

2012年3月11日，淄博市共成交商品房13套，成交面积1452㎡；二手房成交0套，成交面积0㎡。

2012年3月12日，淄博市共成交商品房107套，成交面积10979㎡；二手房成交61套，成交面积5303.80㎡。

2012年3月13日，淄博市共成交商品房95套，成交面积8445㎡；二手房成交34套，成交面积2483.53㎡。

2012年3月14日，淄博市共成交商品房94套，成交面积9709㎡；二手房成交47套，成交面积4328㎡。

2012年3月15日，淄博市共成交商品房83套，成交面积10218㎡；二手房成交48套，成交面积4601.88㎡。

KelVinLiu

楼市税费调查:政*府拿走的部分占到房价的六成

其实房价要进一步下降主要依赖于政*府降低土地价格以及减少各级税收和收费。以现在的情况看即使地产零利润房价也将不了多少，所以这个降价恐怕是长期的，要等待政府开拍卖的地价下降，才能最终传导到消费者手里。

KelVinLiu

经济学家李稻葵称，股*市误读了总&理的意思。“总&理的意思说房地产调控的目标是使得房价和收入匹配，但这件事并非短期1年之内或半年内要完成”。李稻葵称，房价上涨是过去几年或者十年形成的，是长期的病状，“怎么可能在1年内解决呢？”

李稻葵认为，治病需要一个过程，市场把总&理的说法解读为短期就要房价迅速下降，这并不是实事求是的。市场可能没有看到的是，总理说房价要降，说收入也要调，这是一个降一个升，两个过程使得房价合理。

“中国经济毕竟是名义GDP收入增长10%以上的经济体，在这个经济体里面，名义收入，老百姓工资、其它收入也好，总之是上升的。”李稻葵表示，不能靠短期内挤房价这个方式达到调控的目的。也要看到中长期收入也在上升，这本身也是调房价的一个过程。